| 供需失衡加剧楼市下行压力 |
| 王立元，杨李娟，彭振江，柯超 2019-12-06 |
| 摘 要： |
要理解我国住房市场，就房价谈房价的多空之争，很容易陷入自我循环论证的死胡同，只有结合我国人口增长、城镇化进程以及房地产自身发展的特点和过程，把握住房的供给和需求，才能判断当前房地产市场发展阶段，解开我国房地产之谜。为此，本文利用微观结构分解方法，从增量和存量两个维度，尝试对我国住宅的总供给和总需求进行测度和分析，以期能为解决我国房地产发展的根本问题提供参考。 |
| 关键词： |
供需失衡，宏观经济，住房市场 |
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房地产问题，是我国经济的核心问题之一；房地产的供给和需求，又是房地产问题的核心。按照西方经济学理论，市场供给和需求决定了价格，价格又决定了资源分配。然而具体到我国实际，由于我国房价多年来整体呈上涨态势，学界对供需理论能否解释我国房价，产生了巨大的分歧和争议。究其根本，这与不同发展阶段下供求矛盾不同有关。我国从1978年开始改革开放，商品市场首先从计划经济向市场经济转型，其间多次经历了物价大幅波动，前前后后经历20年的市场化发展后，我国政府于1998年明确宣布“主要生产资料和消费品出现了供求基本平衡或供大于求的格局，长期以来困扰我们的商品紧缺现象已经根本改观”。然而，我国的住房市场化改革全面启动于1998年，比商品市场化改革晚了20年，并且由于住房的不动产特性，历史上大量的自建房、已购公房甚至小产权房长期存在，城镇新增人口的自然住房需求、老旧住房的升级改善需求以及个别时间段内的投机性需求叠加，使得房地产市场的情况比商品市场更为复杂。因此，要理解我国住房市场，就房价谈房价的多空之争，很容易陷入自我循环论证的死胡同，只有结合我国人口增长、城镇化进程以及房地产自身发展的特点和过程，把握住房的供给和需求，才能判断当前房地产市场发展阶段，解开我国房地产之谜。
为此，本文利用微观结构分解方法，从增量和存量两个维度，尝试对我国住宅的总供给和总需求进行测度和分析，以期能为解决我国房地产发展的根本问题提供参考。
一、对我国住房供给的测算
我国近些年来没有开展全国性的住房普查，当前较为权威和全面的城镇住房供应总量有四类数据：一是统计局2000年和2010年第五、第六次人口普查中的住房数据，该数据通过“以人查房”方式统计，涵盖商品房、保障房、职工集体宿舍、自建房、小产权房以及原农村住房划转为城市住房的“农转城”房，是目前最为权威、全面和可靠的供给数据；二是住建部从2002年至2005年每年公布年度城市房屋概况统计公报，包括住房总面积及人均居住房面积等重要数据；三是统计局基于16万住户的全国城乡一体化调查，公布城镇人均住房建筑面积，乘以城镇户籍人口后，得到我国城镇住房供给总量；四是统计局固定资产投资项下的住房竣工面积，理论上累加后可以得到新建商品住房供给面积，类似指标还包括住房销售面积，区别在于销售面积包括了期房，而从满足需求的角度看，期房也是住房供给的一个部分。
然而这些数据都有不足，一是数据时间较早，且多为一次性或阶段性的数据，由于我国房地产市场发展迅速，现在的住房总量和结构等变动较大；二是口径各不相同，仅新建商品住宅数据基础较好，测算保障房供给就需要加以一定的推算，而满足部分中低需求的小产权房、房改前大量存在的已购公房和自建房等非市场化部分，统计信息非常稀少；三是统计局基于抽样得到的统计数据，存在误差甚至系统性偏差的可能性。
查询文献发现，我国对住房供给进行测算的研究文章较少，目前主要分为两类：一是通过人均住房面积和城镇户籍人口，计算供给总量；二是通过对商品房、保障房和小产权房等进行测算，加总后得到供给总量。然而当前测算无论是方法还是数据，都存在一定的不足甚至错误之处，比如，利用全社会竣工面积，减去城镇竣工面积和乡村竣工面积，作为小产权房的面积，该方法存在较大问题，经与统计局、住建部交流，当前各统计口径中，均无小产权房等不合规住房的统计。
为此，本文开展了我国自1998年至2018年的全类型房屋供给数量的测算，鉴于现有数据情况，我们先从增量开始测算，其中，房改后新建商品住宅和保障性住房信息相对丰富，小产权房需要作出较多假设；在此基础上测算存量住房，包括对历史遗留住房（自建房和已购公房）和房屋退出部分（折旧和拆迁）加以测算。
具体估算方法如下：
增量住房供给=商品住宅+保障房+小产权房
存量住房供给=商品住宅+保障房+自建房+已购公房+小产权房-拆迁-折旧
商品住宅指当年销售的新建商品住房，包括现房和批准销售的期房，数据来源于统计局。
我国保障性安居工程包括经济适用房、限价商品房、安居房、棚户区改造、廉租房和公共租赁住房等，利用住建部发布的保障房竣工套数，再乘以保障房平均面积50.8平方米，得到保障房总面积。
但此数据需要加以修正，一是保障房中的限价房是商品房，已经在统计局商品房销售数据中；二是保障房中的经济适用房，有政府机关等建设的非商品房部分，也有商品房部分，商品房部分已经体现在统计局数据之中了；三是保障房中的廉租房和公共租赁住房等出租房不应在住房供给中。房地产统计年鉴中公布了2010年以前的商品化经济适用房数据，结合五普和六普数据，可得到我国非商品化的保障房供给面积时序数据。
自建房指城镇个人自筹资金建造、产权属于个人的住房，房改前是我国居民住房主要形式之一，存量较大，城镇自建房增量主要来自城区面积扩大而纳入进来的存量自建房，但此部分仅影响存量供给，不构成增量供给。限于当前数据情况，本文按照统计局普查数据测算2000年和2010年自建房存量，用商品住宅增量与自建房比例测算2002年至2005年自建房存量，其余数据用插分方法平滑推算。
已购公房即房改前的福利分房，按照建设主体可以分为央产房、军产房、房改房等，统称已购公房，该类住房供给无公开的权威数据。与自建房类似，已购公房仅影响存量，本文对已购公房存量的测算与自建房方法相同。
以小产权房为主的非法市场供给，本质上是无产权的违法建筑，目前没有正式统计数据，增量上，我们用人口普查中的城镇住房“其他”项数据，作为小产权房数据，存量上，用存量住房减去其他类型住房，得到小产权房存量。
市场退出部分，一是按西南财经大学调查中心数据估算，城镇房屋年度拆迁率为0.4%；二是以房屋使用年限50年计算，房屋年度折旧率定为2%，并按照五普和六普中房龄统计数据来修正。
住宅存量测算，一是利用2002年至2005年住建部房屋概览的住房存量数据，二是利用商品房数据及其在存量住房中的占比，推出住房存量，并用人口普查数据修正后，最终得到1998年以来住房供给存量的年度时序数据。
在测算得到住宅供给存量、增量时序后，我们进一步结合城镇住宅施工面积、待开发土地面积、平均施工开发倍数和待售住宅面积等统计数据，预测未来5年住房供给情况。
此外，还须对空置房和尾房加以测算。空置房有广义和狭义两个口径，狭义口径是城乡建设部对空置房的定义，空置时间在1年以内的为待售商品房，1～3年的为滞销商品房，3年以上的为积压商品房（尾房）。社会上多使用广义口径，泛指所有空置达到一定时间的住房，主要是从资源浪费角度加以关注。为此，本文采用广义口径的空置房概念，尾房则定义为3年以上的未卖出商品住房，数据来源于统计局的《房地产统计年鉴》。
二、对我国住房总需求的测算
我国当前有关住房总需求测算的研究，多集中在宏观层面，以商品房销售总面积（或金额）为因变量，考虑人口、住房价格或资金价格等宏观指标，通过计量方法预测住房总需求。但是，因为商品房只是住房供给的一部分，还有一些需求通过保障房或自建房等满足，这样就会对住房总需求造成低估。
住宅总需求测算的另一个角度是从微观需求群体出发。实践中，住宅房产兼具消费品属性和投资品属性。消费属性满足基本住房需求与改善型住房需求，其中基本需求来源于人口自然增长、结婚或分户带来的城镇家庭数量变化以及城镇化率提升。改善型住房需求主要来源于城市发展和旧城改造等带来的住房升级需求，体现为人均住房面积提高。投资属性即金融属性，满足资产保值增值或收取租金等投资性需求。
从微观层面对住房总需求的测算，我们首先将我国住房总需求分解为基本居住需求、改善型需求和投资性需求三类，其中，基本住房需求细分为人口自然增长需求、城镇家庭增加的需求和城镇居民居住面积扩大带来的需求。
具体估算方法如下：
增量住房需求=人口自然增长+居民家庭分户+城镇化率提高+人均住房面积增加+投资性需求
存量住房需求=城镇人口×城镇人均住房面积
人口自然增长是用城镇新生人口数量，乘以城镇人均住房面积，得到新增人口住房需求量。
家庭结婚分户对住房的需求，我们利用统计局公布的不同年龄组结婚人数，以及人口普查数据中不同年龄组家庭对应的住房面积，相乘加总后得到家庭结构变动带来的住房需求。
城镇化率提高带来的住房需求，本质上是城市建成面积扩大后以及公共服务提升，城镇居民产生的居住升级需求，等于用城镇人口乘以人均住房建筑面积。这个结果包含城镇新居民新生人口和结婚分户的住房需求，因而需要在结果中将新城镇区域中的自然增长人口和结婚分户需求剔除，得到城镇化率提高带来的住房需求。
然而这部分需求存在高估，一般来说，多数城镇新增区域的购买力相对较弱，属于住房“尾部”需求，相对高房价而言，这部分需求是无法转化为有效需求的。为此，我们按照普查数据中通过租房以及安居房等方式解决居住问题的比例，剔除这一部分影响。
改善型住房需求主要是提升人均住房面积带来的需求，然而改善需求在不同年龄阶层的分布是变化的，我们按照不同年龄组人口数量，乘以普查数据中不同年龄组的人均住房面积增量，得到城镇人口的改善型需求。
投资性需求很难测算，多次尝试后，我们最终选择的测算方式是假定中等以上收入人口会在可支配收入积累到可以覆盖首付程度时，进行投资性住房交易，据此测算投资性需求。我国限购政策是从2010年开始逐步在全国推广的，可以判断主要的投资性需求发生在限购之前，并且在2010年前，鉴于房价较低、首付比例不高以及银行审核相对宽松等因素，收入覆盖首付的限制作用不会太强，因此这个阶段的投资性住房需求测算可能会有所低估。
住房需求存量可用城镇居民人口数量，乘以城镇人均住房建筑面积，数据来源于统计局。
未来5年需求的预测，我们利用宏观变量计量方法开展，选择人口增长、城镇化率、可支配收入和房价作为自变量，以城镇住房需求面积为因变量，进行计量分析并预测未来5年需求情况。
三、总量上看，近几年来住房已经供大于求
（一）从增量看，近些年来供给保持在较高水平，需求下降较快
1998年房改以来，我国住房供需缺口变化较大，具体可分为1998－2001年的初期阶段、2002－2010年供不应求阶段和2011－2018年供过于求三个阶段。
第一个阶段是1998年-2001年的房改初期，年均供给7亿平方米，年均需求为5亿平方米，主要特点是在政策推动下，住房供给先于需求明显增多，然后带动需求逐步增长，由于此时福利分房和集资建房并未取消，不少居民对于商品房这个新事物持观望心态，需求增长处于培育过程之中，其间全国房价一直处于2000～2500元区间，投资性需求基本为零。
第二个阶段从2002年至2010年，年均供给和需求分别为8亿和10亿平方米，主要特点是需求快速增加超过供给，住房供不应求，供需缺口波动中逐步扩大，社会上未被满足的需求不断积累，新增需求不断增加，房价也呈波动上升走势，其间又可分为2002－2004年、2005－2007年和2008－2010年三个小波段，基本上是3年一个小周期，并随着应对次贷危机的刺激政策出台，住房供给达到这一阶段的高位。
第三个阶段为2011年至2018年，年均供给和需求分别为14亿和10亿平方米，主要特点是住房供给大于需求，住房供给长期保持在金融危机后的高位，但需求持续回落，在2010－2012年和2016－2018年两个阶段回落幅度较大，目前，住房需求已经回落至这一阶段的最低水平。
（二）从存量增速看，住房供给增速快于需求
2018年末，我国存量住房供给249亿平方米，同比增长5.5%；我国存量住房需求303亿平方米，同比增长4.3%，比供给增速低1.2个百分点。
1998年以来，我国住房供给和需求增速均呈快速增长后持续回落走势，主要特征一是供给增速基本上大于需求增速，仅在2004年和2008年慢于需求增长；二是供给增速波动幅度较大，在加强调控的2004年、2006年、2011年、2017年以及爆发次贷危机的2008年，住房供给增速均大幅下滑，表现出对政策和经济更强的弹性；三是需求呈稳步回落走势，近两年回落有所加快。
（三）对我国房地产供求矛盾演变的初步判断
综上，我们判断，经过二十多年市场化发展，总量上，长期存在的住房供需矛盾已经缓和，“深化城镇住房制度改革、加快住房建设”的房改目标已经达成，住房供给总量满足居民需求，未来几年内住房供大于求的概率较大。
四、未来5年住房将供过于求
经过多年发展，我国目前住房供给总量并不低，主要表现在：
（一）我国住房供给在世界的排名不算低
以249亿平方米住房、8.3亿城镇人口计算，我国城镇人均住房建筑面积30平方米，相比全球主要国家的人均住房面积来看，这一水平低于美国（65平方米）、英国（49.4平方米）、意大利（43平方米）、德国（44.6平方米）、荷兰（41平方米）、芬兰（39.9平方米）、日本（38.8平方米）和韩国（33.2平方米），高于其他主流国家，在世界上的排名并不算低。
（二）住房对城镇居民家庭的覆盖度较大
我国2018年末城镇住房建筑面积249亿平方米，如果按照我国城镇住房建筑面积均值90平方米计算，那么我国城镇住房共计3.1亿套。2018年末我国城镇常住人口为8.3亿，户均人口为2.82人，可得我国城镇家庭数量为2.9亿户，我国户均住房为1.07套。根据有关数据，美国人口3.09亿人，实有住房1.33亿套，户均住房0.43套，低于我国数据。
（三）近两年需求快速回落，预计未来5年供大于求概率较大
从供需角度看，2011年以来我国住房需求高位回落，尤其近两年住房总需求下降较快，住房需求缺口有逆转趋势。
从供给能力看，未来5年房地产市场供应水平仍然较高。按照房地产开发3年左右的建设周期，以及未开发土地2年内必须开工的规定，我们预测，未来5年住房供给将超过需求，主要原因：一是2018年末，我国住宅在建面积为57亿平方米，待售面积5亿平方米，年末待开发土地面积4.6亿平方米，假定住宅容积率保持2012年以来的均值2.8，这部分对应的75亿平方米；二是2012年至今，我国商品住宅销售量均值为11.9亿平方米，假定未来几年仍维持这一平均销量，当前供应也需要6.3年才能售完；三是商品住宅销售持续呈放缓趋势，随着供需增速的此消彼长，未来几年内供大于需概率较大，房地产市场将面临调整压力。
五、初步形成市场、保障“双轨制”供给格局
2018年末，我国住房总供给存量249亿平方米，是1998年末存量的6倍，年均增长8.7%，比同期名义GDP年均增速低5.6个百分点。住房供给增速呈波动回落走势，其中，受2008年抵御金融危机出台刺激政策、2012年调控政策转为支持、2015年去库存及大力推进棚改等原因的滞后影响，2010年、2013年和2016年增速均明显回升，但不改总体回落走势。
房改以来，我国住房供给结构呈以下特点：
第一，住房供给结构明显优化，市场、保障“双轨制”供给机制初步建立，成为我国房地产长效机制的重要组成部分。其中，主要是市场化的商品住宅增长较快。2018年末，我国商品住宅供给存量达到157亿平方米，是1998年存量的25倍；2018年末占比为56%，比1998年末提高42个百分点。
第二，保障房快速增加。自2007年国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，保障性住房开始大规模建设。2018年末，我国保障性住房面积达到34.3亿平方米，在住房供给存量中的比例达到12.2%；实际完工套数5714万套，总量上覆盖19%的城镇居民家庭，即名义上5个城镇居民家庭，就有一套保障房可以供给，保障性住房覆盖率水平已经较高。
第三，自建房平稳增加，但占比持续缩小。当前我国城镇自建房主要来自家庭传承。我们估算，2018年末自建房面积在60亿平方米左右，在住房总供给中占比约两成，比1998年降低一成。由于当前土地出让制度，老城区不会新增自建房，增量自建房主要来自随着城镇化率提高，原来的乡村或郊区不断成为城区新增面积，带动城镇自建房存量上升。
第四，已购公房逐步退出，占比从1998年的四成降至2018年的不足一成。1998年房改之前我国实行福利化住房分配政策，公房在当时的住房供给中占主导地位，房改后，福利分房逐步停止，已购公房总量不断收缩。
第五，小产权房供给一直存在，总量仍在增加。但在总供给中的占比迅速下降，从2000年的6%左右，下降至2018年的3%左右。2018年末，我国小产权房面积约为8亿平方米，是1998年末的3倍，年均增速约5%。新增小产权房既有城镇区域违规建设的，也有城镇面积扩大囊括而来的。
六、空置房比例较高，受土地供给制约是面临的突出问题
总量上，我国住房供给存在以下三个问题：
（一）我国空置房比例较高
我们估算，我国城镇空置率约10%，对应空置房约为3400万套，对应面积约为22亿平方米。一般来说，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，空置率在10%～20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为严重积压区。我国空置率已在危险区，尤其是我国在相当长一段时间内住房较为稀缺，这一空置比例更为不该。
从国际上看，2018年末美国空置率为1.5%，2013年末日本空置率为13.5%，2017末年德国空置率为3.2%，2017年末中国香港空置率为3.7%，2013年末中国台湾空置率为17.6%。从以上数据看，我国空置率与日本和台湾接近，高于美国、德国和香港。
我国住房空置的原因，一是与我国城乡二元体制有关，大量乡镇、中西部小城镇人口前往中心城市工作，不少原住房成为空置房；二是与我国住房供给定位偏差有关，部分商品房以及保障房，地理位置较偏、配套欠缺甚至水电气暖等尚未正常供应，购房者无法居住而空置；三是“鬼城”区域住房大量空置，部分难以正常运转的产业新城和开发区、资源枯竭而被废弃的城市、海滨等偏远景区的旅游地产等，是鬼城产生的主要原因。此外，不排除投机者和开发商囤房，不过空置会带来机会成本，这部分空置比例不会太高。
（二）旧房亟待改造
我国城镇住房存量中存在较大比例的已购公房和自建房，并且大多数城市都存在“城中村”现象，这两部分多为老旧住房，房屋设计和建筑质量存在多种问题，市政配套设施不全，使用寿命只能持续25～30年，居住体验差、安全风险高甚至是危险建筑，亟待改造更新。根据第六次全国人口普查数据，2010年末，我国无厨房、无管道自来水和无厕所的城镇家庭住房占比，分别为15%、35%和28%，比例较高。
（三）我国住房供给受到土地供给的限制
我国住房市场供给受土地供应的影响较大。在总量上，地方政府作为唯一的土地供给者，加大土地供应的动力不足。而且供给结构较为扭曲，一是区域不平衡性，中西部地区土地供应份额不断上升，而人流物流资金流集中的东部沿海和核心城市，份额不断下降；二是工商用地和住宅用地存在竞争，住房用地的高价，部分上是对低价出让工商用地的补偿；三是近年来，与市场需求匹配度较差的偏远地区用地增长较快，挤占了能提供有效住房供给的市区土地份额；四是北京、深圳等部分大城市基本进入存量房开发时代，城区内严禁新增住宅用地，抑制了土地供给。
七、我国住房总需求近两年高位较快回落
2018年末，我国住房总需求存量303亿平方米，当年增量需求为6.8亿平方米，比上年减少3.8亿平方米，自2016年需求放出天量后，已经连续两年较快回落。
从年度增量看，1998年房改以来，住房总需求呈波动上升至高位后震荡走低的走势，1998－2011年期间波动上升，2011年之后震荡走低，尽管受2016年棚改影响而大幅反弹，但很快回落，2018年末回落至阶段低点。
分结构看，支撑我国住房需求的主要是基本居住需求，在总需求中的占比呈持续增加势头，近年来占比升至70%～80%区间；改善型需求总体稳定，平均保持在每年3亿平方米左右，在总需求中的占比稳定在30%左右；投资性需求更多地表现出不规则因素的特点，个别年份增加较多，但又较快回落至零或负值，估计与投资性需求快进快出、追求尽快变现以实现投资收益的特点有关，在图形上表现为波动剧烈。
我国住房需求最值得关注的现象是，此次回落周期中，基本居住需求、改善型需求和投资性需求同步快速回落，也是多年来首次出现的现象。
八、住房需求结构的变化特点
（一）基本住房需求主要受结婚分户需求影响，人口增长和城镇化率占比降低
基本住房需求中，结婚分户、人口增长和城镇化比例为4∶3∶3，即结婚分户影响最大，人口增长和城镇化的影响相对较小，并且处于减弱趋势。
2018年，我国基本居住需求为6.73亿平方米，比上年减少0.57亿平方米，是自1998年以来首次连续两年同比减少。基本居住需求减少主要与人口结构变化有关，一是我国人口增速呈下降走势，尤其近三年来城镇人口持续同比少增，三年累计少增411万人，相应减少基本住房需求9084万平方米；二是城镇家庭人口分户带来的住房需求也在持续少增，主要是作为购房消费主要需求人群的40岁以下组同比少增，而同比多增的40岁以上组对住房的需求相对较低，为此，家庭结构变化对住房需求总的影响是同比下降的；三是城区面积扩大后，新增购房需求中有不少中低收入人群，属于“尾部需求”，这部分需求一般通过租赁得到满足，历次人口普查数据表明，我国城镇人口中约20%是通过租赁满足居住需求的。
（二）改善型需求保持稳定
提升人均居住面积，代表了改善型需求人群的主要诉求。尽管我国城镇居住条件大幅改善，但结构差异很大，大城市与中小城市、城市核心区与郊区、商品房小区与已购公房等区域，住宅质量差别很大。以北京为例，据北京市人口普查数据以及人均居住面积数据测算，截至2016年，户均居住面积为74.5平方米，对应人均居住面积不到25平方米，比官方公布的有关数据低很多。1998年房改之前存在的大量已购公房、自建房等住房，多数套均面积较小、建筑质量较差、内部设施简陋，这一部分的改善需求将长期存在。此外，旧城改造、城中村改造以及棚户区改造等也带动了改善型需求不断增加。
（三）投资性需求在个别时点上影响较大
投资性需求一直是我国房地产市场最具争议的话题，基本上历次调控都是对准投资性需求而出台的，然而投资性需求的定义和范围却都没有明确的界定，很难判断为子女买房、为父母买房或者为退休后居住买房等行为，是否属于投资行为。对投资性需求的测算也非常困难，当前的估算结果仍然有很大的改善空间。
从当前测算结果看，投资性需求在个别时间点上短期爆发，但总体看，在总需求中的占比较低。1998－2001年房改启动之初，我国住房需求中基本居住需求与改善型需求三七开，投资需求基本为零，基本反映了我国当时的房地产市场发展状况。随着房地产市场深度增加、房价持续上涨以及居民投资意识增强，投资性需求稳步上升，并在2011年达到最高点，在2011年前后全国主要城市纷纷出台限购等调控措施后，投资性需求始终较低，仅在2016年受货币化棚改影响而有所增加，其余多数年份里为负数。
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