不买房进班房背后的房市真相 |
易宪容 2013-04-25 |
4月16日上午，潘秀鸟（女）坐在浙江省温州市永嘉县瓯北法庭的被告席上，原告是永嘉中厦房地产开发公司（下称“永嘉中厦”），原告要求被告继续履行购房合同，而非索要违约金。但是，购房合同已有约定，购房者不按时按揭或者分期付款则支出首付款的20%作为违约金。
潘秀鸟案件之前，永嘉中厦已经以同样的诉讼请求将业主丁见新告上法庭并胜诉。在丁见新仍然不愿履行合同的情况下，永嘉县法院根据永嘉中厦的申请，对业主实施了15天的“司法拘留”，也就是说，如果不买房，就得进班房。
这个案例说明了什么呢？说明了国内住房市场面临房地产泡沫破灭后的金融风险及法律风险。经过10年发展，中国住房市场时下已成了一个以投机投资为主导的市场，作为生活必需品的住房成了少数人赚钱的工具。这不仅会让住房市场价格快速被炒高，远离其价值，而且也吹大了中国房地产泡沫。
一般来说，当住房成为投资品，其需求是无穷大的。也就是说，当前住房价格在上涨时，如果恰遇好的金融市场条件（比如利率低、杠杆率高、从银行获得信贷便利），那么住房投机者对住房的需求会无穷大，其购买住房数量会越来越多。这时，房价快速飚升也就顺理成章了。但是，如果金融条件一变化，住房投机者预期住房价格会下跌时，就一定会退出市场。这时，投机需求就会为零。
温州住房市场完全是一个投机市场（在房地产泡沫破灭前，如此之高的房价，消费者是没有支付能力进入该市场的），早些时候房价飚升，自然会吸引很多的投机者进入，温州的房价也就在这个时候迅速被推高。但是，当金融市场条件变化，房地产泡沫破灭后，住房价格面临暴跌。房价持续暴跌，房地产市场会随预期变化而进一步恶化。所以，房产商宁愿不白得违约金，也要购房者继续履行合同，因为合同不履行导致购房者越来越少，影响房市的预期，对于房产商来说是大灾难。
本来，购房者不履行合同，不愿继续支付购房款，属于正常的商业行为。这种行为引发的诉讼，法院也只要按照已经签订的合同进行判决就可以了。
但是这样简单的诉讼案中，为何会出现如此荒唐的判决结果呢？为何购房者愿意承担违约责任退出购买市场而要受到“进班房”的制裁呢？这其中的问题就很复杂了。因为，当住房投机者纷纷退出住房市场时，尽管这些人要承受合同违约责任，但这种退房行为会进一步改变住房市场预期，使得住房市场需求与价格暴跌，房地产市场及金融市场风险就会被引爆。房地产泡沫破灭，金融问题及社会问题会随之而来，这是政府不愿看到的。所以我们会看到明显违背法律精神的判决，这样的判决背后，可能来自某方面强大的压力。在这里，司法工具也成了房地产市场的救命稻草。
从中，我们也应看到地产商强大的“能量”。近10年房地产市场快速发展，房地产商早就成了社会中的强势人物。房地产成为腐败高发区，太多的腐败案清楚地表明，房地产商可以用金钱收买行政权力，让权力与他们结盟，共同进行财富的聚敛与掠夺。他们可以收买行政权力，我们当然也要警惕他们收买司法权力。
不过，如此明显玷污法治精神的判决，显然并不明智，因为其太轻视民众的力量。购买住房合同已把违约责任写得清楚明白，但法院判决依然我行我素，当然过不了民意关。
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