房价疯狂为何房产股大跌？ |
易宪容 2016-06-15 |
今年以来，中国房地产市场繁荣，房价疯狂上涨，土地市场火爆，100多个地王出现，却并没有反映在中国房地产上市公司的股价上。反之，A股房地产类股指数今年以来已下跌了20%以上，表现逊於大盘。在香港股市，大型中资房地产开发商的股价也下跌了14%以上。
一、房价股市严重脱节
一般来说，股市是实体经济的晴雨表，中国房地产市场繁荣，房地产上市公司的股价在几个月之前就应该上涨。而当前中国房地产市场的价格和土地市场的价格疯狂上涨，也应反映在A股及香港H股上市的房地产公司的股价上，但实际上这些公司的股价不仅没有上涨，而且跌幅不小。
这种房价与股市严重的脱节，实际上是向中国的住房投机炒作者发出了严重警告：当前中国房地产市场的复苏与繁荣可能是昙花一现，不可持续的，房地产市场的周期性调整又将开始。如果中国的房地产市场再次出现周期性调整，房价肯定是救无可救了。
今年第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%，而2014年年底为10%。其实，关键因素在於以下几个方面。
一是近年一些城市的房价快速上涨，甚至於疯狂上涨，并非是居民的住房消费需求增长所引致，而是政府过度扩张的银行信贷政策及严重优惠的税收政策，再加上以互联网金融为主体的首付贷出现，而这些政策及因素则是鼓励有房的居民涌入房地产市场过度炒作，并由此来推高房价。可以说，只要对互联网金融进行整顿（目前已经开始），只要中国央行的货币政策出现转向或收缩，那麽要再推动居民涌入房地产市场是不可能的，这种房价疯狂所造成的繁荣是短期回光反照，根本是不可持续的，而当前中国股市的投资者对此是看得十分清楚的。
二是中国土地市场价格的疯狂。这基本上是地方政府与房地产开发商合谋的结果。因为地方政府藉房价上涨，与房地产开发商一起合谋推高土地价格，最受益者是地方政府。住房投机炒作者看到土地价格疯狂上涨，认为房价还会快速上涨。这样，土地价格疯狂上涨不仅会引诱相应城市的房价继续上涨，引诱更多的住房投机炒作者涌入房地产市场，而且也进一步推高土地价格，造就土地市场更为“繁荣”。
但是，实际上这些拍卖出“地王”的土地，拍卖到土地的房地产开发商是否会按照所拍卖土地的价格缴交款项，外人也不知道，这些完全是地方政府与房地产开发商之间齘面下的事情。拍卖到土地的房地产开发商只要把土地的价格推高，制造了一个又一个的“地王”，就达到了目的。所谓的“地王热”，各个城市制造一个又一个的“地王”，只是一种假象，一种玩给住房投机炒作者的游戏。而且从最近中央政府职能部门对“地王热”的表态，看到上下级政府对“地王热”的暧昧，就知道当前的“地王热”其实是政府从下到上都在玩的游戏。可以说，中国股市投资者对此看得十分清楚。这就是为何股市投资者对中国房地产上市公司没有兴趣的关键所在。
二、股市投资者看穿市场假象
可见，当前中国房地产市场的回升完全是房地产政策过度放松信贷政策，完全是一些投资机构或个人过度杠杆炒作的结果，只要这些政策一变化，这一轮房地产市场周期性调整是必然的，这种房地产市场是不可持续的。而土地市场火爆基本上是地方政府与房地产开发商合谋玩的一种欺骗市场的游戏，这种游戏已经被市场所拆穿，玩下去的结果肯定是没有赢家，会让中国许多城市的房地产市场及中国经济输得更惨。这种情况，A股市场及香港H股市场的投资者已经看得十分清楚，只能退出这个市场，否则一定也会输得惨重。这就是房价地价高涨而房地产上市公司股价下跌的原因所在。
|
|
|
|
