房地产辉煌不再 巅峰已逝 |
钟伟 2010-07-10 |
北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授很悲观。
“诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄，但高速增长的好日子已经到头了。”面对台下仍然乐观的房地产界人士，危言耸听的钟伟像个异类。他甚至认为，城市化进程最快可在10年内结束。
这样的判断基于效率甚低的经济增长质量，基于严重的过度发钞，基于莫衷一是的人口增长预测，更基于中国城市化进程的评估分歧。
“如果聚焦到房地产，那么，过去十年可称为辉煌的爆发式增长，而未来十年，辉煌不再、颠峰永逝。”钟伟说。
经济增长的巨大不确定性
钟伟的悲观与仍然自信的民众情绪格格不入。
一般认为，中国将在2015年之前人均GDP将超过5000美元，在2020年人均GDP过万，2025-2030年间中国超过美国成为全球最大经济体。
令钟伟颇为担心的是，过去20年，中国经济增长的全要素生产率提高缓慢，过度透支了自然资源、环境和劳动力。一个广泛流传的说法是，如果中国人像美国人一样生活，需要耗用6个地球的资源。他举例说，中国以20%的地球人口，用了全球30%的资源，提供了10%的商品服务。全球经济增长约耗用110亿吨标准煤，其中中国约消耗30亿吨，对全球能耗的占比为27%，比美国经济的总能耗更多。还有钢材、化肥等惊人的消耗。
如果维持目前中国经济的速度，2020年前后，当中国经济规模达到14万亿规模时，全球70%至75%的资源都要被中国消耗掉。“请问发达国家允许吗？”钟伟反问，“中国无论如何到了必须依赖智慧而不是汗水甚或生命来换取增长的时候，也到了必须关注‘守得方寸地、留予子孙耕’的时候。”延续目前的经济增长轨迹，很可能中国经济触及不到人均GDP2万美元的高度，最悲观的估计是，也许只有不到一半的中国省市能超越人均GDP1万美元的标杆。这意味着，经济增长方式如果不转型，房地产前景将受制约。房地产行业永远都是依托经济增长而增长的。
但中国的积弊远远不止这些。钟伟痛陈，“中国占全球人口的20%，但中国养老金仅占全球的约0.9%，中国教育支出仅占全球的约1%，中国研发投入仅为全球创新型经济体的一半。这无论如何不利于中国民众免于恐惧，不利于中国经济从靠汗水向靠智慧转型。”
钟伟判断，过度发钞将不会持续。中国经济从计划向市场转型的初期，由于养老、住房、医疗、教育的货币化，从而增加发钞量。但他认为发钞的合理性已基本丧失。过去10多年，中国的M2/GDP始终是全球第一。这显示出中国过度发钞和金融抑制并存，货币金融效率不高。日本和香港房地产泡沫的崩溃，都发生在M2年度同比增速从双位数下降到个位数的当年。中国面临的难题是，下决心使发钞节奏和经济增长、通货膨胀同步起来，并忍受调整的巨大痛苦，还是继续无度发钞？
房地产将走向下坡路
人口红利和城市化进程一直是支撑房地产业仍将保持高速发展的重要论据。但钟伟提出了质疑。
目前对中国人口的中长期预测出现了很大分歧。较为悲观的研究认为中国人口峰值不会高于14亿人，人口峰值年大约在2020年前后，较为常见的研究则认为上述数据分别在14.8亿人和2030年前后。钟伟提到，这比10年前的预测都有较大差异，当时被广泛接受的观点是，中国大约在2035年左右达到16.5亿的峰值。新近一项权威估计是，如果以目前1.8的总和生育率，那么2050年人口将达14.35亿；如果总和生育率上升到2.0，则2050年人口将达15.75亿。未来20年，人口仅仅增长不到7000万人和增加1.6亿人，对房地产显然意味着截然不同的悲喜结局。
而中国城市化进程也存在着评估分歧。目前中国城市化率约48%。但各方学者和机构对此的认知差异巨大。
经济远景决定了居民实际收入增长的空间，币值对内和对外的稳定决定对资产的投资需求，人口增长及其迁徙决定了房地产的刚性需求。绝大多数研究者认为，中国的房地产使城市化和人口迁徙的门槛过高。但钟伟的看法与此截然相反。他认为，如果中国20年就基本走完城市化，那么这是过去300年来最大规模的一次城乡人口迁徙，它证明了中国规划恶劣、建筑低劣的城市化，是门槛过低的、无序狂飚的“夹生饭”。2011-2020的中国房地产，将不会拥有2001-2010的诱惑和光环。
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