一生辛劳和一套商品房 |
钟伟 2006-09-13 |
中低收入阶层的一生辛劳，能否足以购买一套商品房？
在回答这个问题之前，需要一系列的假设，但很遗憾结果令人悲观。
我们先定义一个三口之家，夫妻均在工作，有一个孩子。两口子的工薪收入是普通城镇职工的收入，那么根据国家统计局2006年7月对全国5.6万户城镇居民的调查，这夫妻俩的年可支配收入大约是2.4万元。根据江苏等省的调查，中等到中等偏下组的恩格尔系数大约在0.42左右（已是小康水准），那么，这对夫妻每年的最大储蓄为1.392万。 我们再定义这对夫妻的受教育年限为12－15年，大致相当于高中到大专毕业，比城镇人口平均多接受了1－4年的教育。那么，其工作年限大约为30－35年，女方退休要早于南方。如果以35年计，那么这对夫妻一生的储蓄量为48.72万。 我们接着定义这对夫妻目前是无房户，那么这家人是否有可能在35岁之前，依靠公积金或者商业贷款的方式，购买一套商品房？在35岁之前，这对夫妻的最大储蓄为20.88万，按平均初次生育年龄看，他们的孩子可能在8－10岁，处于刚出幼儿园进入小学的阶段，假定这对夫妻是相当节俭的，为孩子已花费了2.4万元，孝敬双方父母1.6万元，那么扣除上述两项之后，这对夫妻可用于购房的最大资金量为16.88万元。 一套普通住宅耗资多少？根据中原地产的统计，东部沿海地区普通住宅的均价大约在每平米3950元，一套建筑面积80平米，实际使用面积在55平米左右的商品房需耗资31.6万元。如果运用商业贷款，那么，这对夫妻的房屋首付应在9.6万元，商业贷款22万元。那么这对夫妻置业后，包括装修、家具电器等全部开支可能需要约束在5.28万元，留下2万元作为办理按揭、缴纳契税等开支的缓冲。按照他们可能申请到的最长商业贷款20年期计算，等额本息法下，他们的月供大约在1600元。由于存缴年限和余额有限，公积金对缓解这对年轻夫妻购房压力的作用相当有限。
接下来这个家庭将如何生活？
无非这几种选择：1、考虑到月供已经超出了其每月1160元的最大储蓄量，因此需要进一步节衣缩食，或者寻找兼职机会补贴家用。2、向父母亲友借贷，但借款时却无法显示自身的还款能力和确切的还款日期。这对夫妻的生活将陷入困窘。当然，上述计算是静态的，没有考虑家庭已有的房产、未来房价的变动、家庭收入的增长、公积金可得性的提高、以及贷款利息波动和商品房物业税费的负担等一系列因素，动态计算将更冗长乏味。请注意这对夫妻并非低收入者，他们的受教育水平、收入水平和家庭负担大致可以被纳入到中等收入水准，类似于在郑州、武汉等二线城市的典型新成立家庭。因此，现有收入和房价下，70%的中国城镇家庭没有能力借助已有金融工具，一次性购置一套相当于目前人均住房面积水准的新商品房。
一生辛劳不足以添置一套商品房，怎么办？
仍然存在多种选择：1、改买新房为买二手房，或者租房，但租房难以解决人户分离等一系列问题；2、努力进取，争取更高收入，一个本科以上学历者大致是高中生的可支配收入1.72倍；3、期待更为有效的公积金制度出台，或者迁徙到房价较低的区域生活。 那么房价大幅度回落之后，这个普通之家并不奢侈的住房梦，有希望变成现实吗？恐怕仍然前景叵测。市场普适的是“钞票规则”，出价高者得之，如果有100套商品房，而以能够支付的金钱多寡衡量，这对夫妻排位在101位，那么恐怕得排在前面的富人有放弃买房的，这对夫妻的出价才会有竞争力。用万科王石的话来说，就是“因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。
但是富人为什么要买那么多房子？不买房子，他们买什么？
房价回落无非两种情况，一种情况是价格回落未导致购房者信心的崩溃，这时，排在这对夫妻之前的那100位购房者中，说不定反而有因此格外多买几套房的，使得这对夫妻的住房梦雪上加霜；另一种情况是价格回落使得购房者信心崩溃，这时，恐怕作为中等收入的这对夫妻，看到比其更富裕者不敢购房时，难免也会信心动摇，毕竟一套房子需要一生的辛劳，不能付诸东流水。
那么这个家庭的住房梦就彻底无望了吗？
也许有两种希望残存，一是各级政府力推廉租房和经济适用房，政府采用的显然是“困苦规则”，哪个家庭的居住条件越困难、收入越低、需赡养的老人孩子负担越重，其在廉租房分房时的排名就可能越靠前，政府的这种“困苦规则”和市场的“钞票规则”有泾渭分明的边界。二是各级政府严厉限制高收入阶层购买多套商品房，这个普通家庭才有可能最终圆梦。
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