下阶段现金流为王 房产泡沫破灭要看流动性环境改变 |
陶冬 2013-04-27 |
2013年4月26日，“城市观点论坛”第二次走进南京，在南京新一轮行政区划调整以及国五条细则出台的背景下，主办方将议题锁定为“细则与市场调控中的南京楼市”。
本次论坛，主办方观点新媒体邀请到中国房地产业协会副会长朱中一、logon罗昂设计总监合伙人柯复、威海市双岛湾开发建设管理办公室科长毕建超、德信资本董事长陈义枫、瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬做主题演讲。>>>网络直播：细则与市场调控中的南京楼市
365地产家居网作为战略合作媒体，对本次论坛进行了现场直播。其中，瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬就“中国经济展望与房地产调控”进行了主题演讲。
“国五条出来以后好像房价没有停下来，好像成交量还增加了”，陶冬在从经济转向房地产话题时，一针见血地指出目前的楼市问题。他认为中国房价短期来看，今后十二个月易升难跌，但是升幅有限。
在他看来，中国的房地产可以分为三大板块，第一个板块叫做开发商的现金流，房地产这个链条里面最重要是开发商的先进流。“如果这个断了的话，房地产就摇摇欲坠了。2009年，2010年初是这样的，2012年年初的时候也有这个感觉，在我看来目前开发商的现金流是充足的，房子去年卖出去了，融资今年又融了一笔，今天开发商的现金流和一年之前不可同日而语了”，陶冬分析认为。
中国房地产的第二个板块叫做买房人，“中国是一个高储蓄的国家，一个资本管制的国家，是除了A股之外没有投资地方的国家，于是老百姓把房地产，住房当成了银行帐户，这是目前中国的房价居高不下的原因。老百姓们苦苦等了两年，等房产跌，但是没有跌成，反而反弹了，那他们就跳进去了，于是开发商就开始玩游戏了。国五条可以让个别的买房人稍微的观望一下，但是很难真正的解决中国资金没有出入的问题”。
中国房地产的第三大板块叫做政策，陶冬从整体经济发展的角度分析，房地产是经济增长所有引擎中间唯一一个还在往上走，同时房地产政策是所有宏观政策中间唯一一个还能对经济做出一些有效刺激的。“所谓的国五条就是突然往下了一点，然后大家恐慌了，结果一看没掉下来，这就是我们的国五条，我认为今后十二个月中国的房地产基本上是“雷声大、雨点小”的形势，会出现明明你看房价在涨，但是统计数字说没有涨”。
“我认为短期之内中国的房地产基本是在政策和流动性之间的一个较量，只要房价不跌，北京既不希望房价大涨，也不希望房价大跌，所以我不认为20%个税能够有所效果”。
面对中国的房地产泡沫问题，陶冬坚信是存在的，且主要集中在一线城市，“上海北京表现为房价过高，今天中国一线城市的房价基本和东京的房价持平，甚至略高，但是那些地方的收入和东京相比，只是人家的五分之一。在二三线城市基本的表现是库存过大，有一批城市，像大连、沈阳、太远如果要把所有的住房库存，包括开发商买的那些地都盖成房子的话，今天不要再建房子足够卖六到八年了”。
那中国的房地产泡沫到时什么时候可以破灭？对此，陶冬认为房地产泡沫何时破灭取决于流动性环境什么时候改变，“我认为中国房地产泡沫需要三大要素同时具备。第一是流动性环境正常化，这个实际上中国人民银行做的，你看今天开始多少次降息，这是慢慢的在做，我相信这个需要几年的时间，甚至中间还会有几次政策上面的反复，最终才能够逐步的收回。第二中国的贸易顺差需要大幅度的减少，这个已经在发生了，中国作为世界加工厂的金字招牌在一点一点褪色，这个需要几年的时间。第三美国的联储需要推出量化宽松政策，这样中国的流动性也会因此而收缩，这需要一定的时间”。
此外，陶冬预测中国的房地产调整大概会出现在2015和2017年之前，但这不是世界末日。“房地产有周期，就像人会得病一样，这个病不是一个令人非常快活的事情，但是这个是我们生活中间的一部分，周期潮起潮落，自然会有各种各样的变化。但是当下一轮房地产再起来的时候，我估计拉动力来自于城镇化”，陶冬说。
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