楼市调整软着陆需让市场回归消费本性 |
易宪容 2014-05-29 |
有媒体报道说，住建部正在对当前房地产市场做全面调研，以便清楚研判市场形势，给出相应政策。对此，国内外纷纷推测中央楼市调控政策将大规模松绑，以减弱房地产市场出现周期性调整可能给整个经济带来的冲击。
在此，我们先不去研判这些消息的真实性。我们需要指出的是，如果中央政府还在原有思路上出台房地产政策或全面松绑限购等楼市调控政策，那么国内房地产市场调整要实现软着陆几乎是不可能的。因为，从十多年来国内房地产市场政策变化情况来看，房价越是调控其价格越高，市场所面临的问题也越大。
国内楼市炒作严重、房价暴涨、许多地方楼市严重过剩等，表明当前楼市发展已是不可持续了，房地产市场周期性调整已成为必然。如果各级政府还是看到楼市遇冷就来托市，或将最终使其泡沫破灭并引发金融危机及经济危机。
当前国内楼市调整并非是前几年政府调控政策导致的结果，而是市场趋势之使然。一是国内外金融市场条件发生了根本性变化，使得资金需求巨大的国内楼市无法再融到低成本资金，也无法以更高杠杆吸引大量资金流入。当金融市场条件发生如此巨大变化时，国内房地产市场出现周期性调整就成为一种趋势，它是不以人的意志而转移的（除非政府采取严厉政策把房地产市场风险转移到其他部门，比如银行）。二是由于国内房价持续上涨十多年，而且金融市场条件已发生巨大变化，住房投资者已经看到楼市所隐藏的巨大风险，因此，逐渐选择退出，这样市场预期逆转就成为一种趋势。这是市场经济规律之使然。三是十八届三中全会提出让市场在资源配置过程中起决定性作用，全面减少政府对市场活动的干预。这一精神转化为具体政策，就是要让以往政府主导及控制住房市场的政策退出，让市场价格机制起决定性作用。因此，如果房价只有上涨而没有下跌，岂有市场价格机制可言？
然而，面对国内房地产市场的周期性调整，有些地方政府就开始惊慌失措起来，认为房价向下调整会冲击经济增长或GDP增长，因此，就找各种借口救市或托市。这样做，不仅会无济于事，而且违反了十八届三中全会关于让市场在资源配置过程中起决定性作用的精神，弱化了国内房地产市场的宏观调控政策，而且让人觉得国内楼市发展不是为了经济增长质量提高而是为了GDP。因此，目前，政府出台政策救市一定要三思而后行。
其实，国内住房市场要实现软着陆并非难事，中央政府只要采取以下政策就能做到。一是中央政府要将国内住房市场重新界定为消费者市场，让其成为楼市发展之宗旨。即让当前以投资炒作为主导的住房市场转型为以消费为主导的市场。要做到这一点，就需要实行有效的信贷政策及严格遏制住房投机投资的税收政策，而无需限制居民购买多少套住房。如果购房后短期内交易谋利，就用严厉税收政策来限制（比如先是交易税及交易所得税，然后是征收物业税等）。只要购房无利可图，大量投资者退出市场，国内住房市场才能平稳发展。二是在去除国内住房市场赚钱功能后，政府可对住房消费者采取各种购买优惠政策，比如住房按揭贷款利率优惠补贴而不是由商业银行来补贴。可以说，如果中国住房市场是一个以消费为主导的市场，那么这个市场将是一个无限大的市场。它可以支撑中国经济长期稳定增长，并且可以加强住房保障体系建设。三是当国内住房市场由以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转型调整时，它的短期阵痛是难免的，政府不必对此过多担心。如果因为出现短期阵痛而担忧会对经济增长产生冲击，重新采取救市举措，那么，国内住房市场就可能永远无法摆脱当前的困境。
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