房地产下行由基本面因素推动 |
哈继铭 2014-05-19 |
近期中国房地产销售面积、商品房销售价格均出现下降，多个地方政府出台救市政策，市场关于房地产拐点是否到来的争论不断。高盛中国区副主席暨首席投资策略师哈继铭认为，当前房地产下行周期与以往有所不同，此次房地产市场走弱，更多是基本面因素推动。
此前中国房地产的下行周期或由外部因素如2008年全球金融危机，或由国内调控政策如2010年-2011年政府推出房地产限购引发。
“本轮房地产下行周期背后并没有此类因素推动，更多是基本面因素推动，”哈继铭称，包括人口结构拐点导致购房需求触顶、房屋购买力的恶化，以及房地产供给过剩，因此，房地产政策放松所起到的效果可能不如前几次下行周期。
人口结构方面，新中国成立后前20多年，伴随和平环境、医疗条件改善以及政府的“光荣母亲”政策鼓励生育，中国出生率保持在30‰左右的高位，1970年代末在全国范围内实施独生子女政策，导致出生率骤降。1980－2010年间，婴儿潮一代陆续进入工作岗位，适龄工作人口占比不断上升，推动了经济增长，也带动了对于房地产的需求。
哈继铭认为，随着婴儿潮一代年满65岁开始退休，退休后，婴儿潮一代可能不再买房，拥有多套房产的人甚至可能卖掉一些房产。计划生育时期出生的一代，人口较少，也会带动房地产需求下滑。
同时，过去几年中国主要城市房价增速超过了居民收入增速，估算的购房居民的月供收入比有所上升，显示出房屋购买力下降。
根据哈继铭的测算，一二线城市收入处于平均水平的家庭，购买一套90平米的商品房，在首付30%、贷款70%以及现行利率的情境下，家庭房贷月供收入比已达到了78%，2010年这一数字为62%。
“月供收入比畸高，显示房地产价格对普通家庭来说，已经到了难以承受的高位。”哈继铭称，主要城市的房价需要分别下降36%和49%，才能使月供收入比下降到50%和40%。
另外，此前数年房地产飞速发展，2013年底在建商品住宅达到48.63亿平方米，是当年商品房需求量的4.2倍，高于3.3的长期平均值。随着人口结构拐点的到来，需求可能下滑，未来几年，这一倍数可能继续提高。
“城镇化无法拯救中国房地产市场。”哈继铭测算称，即使按每年1900万新增城镇人口这一较快的城镇化速度计算，目前的在建商品住宅面积，也足以满足未来8年城镇新增人口的需求。而大多数城镇新增人口为外来农民工，无法承受当前主要城市的房价水平，其住房需求应该主要由保障性住房来解决。
房屋供给过剩，也体现在住宅投资占GDP的比重过高。目前中国这一比重已达8.5%，高于美日英等大多数发达国家的历史峰值，也接近西班牙2006年的峰值9.5%。
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