行业分化 传统地产项目陷困局 |
李稻葵 2014-01-24 |
2014年1月18日，由凤凰网与凤凰卫视联合中国房地产报主办举办，凤凰房产承办的"金凤凰2014全球华人地产峰会"在京举行。本届金凤凰地产峰会借助"进步力量"的强大内涵，深度探究地产市场发展的突破口，为全行业的发展寻找新坐标。清华大学金融系主任李稻葵认为经济放缓促使地产行业分化，防止楼市"拐点"出现，促进房地产经济"软着陆"将是未来房地产发展的方向，同时城镇化将促进房地产业升级，缺乏特色以及创新不足的项目未来发展或陷入停滞。
经济放缓促使地产分化 避免大起大落是未来发展方向
"中国的经济增长速度过去四五年以来基本上是放缓的趋势"，李稻葵认为，其最根本的原因是人均GDP离世界先进水平的差距在缩小。过去曾经是美国的标杆国家的人均GDP7%、8%，去年底已经升到了19%左右，当一个国家GDP增长水平差距越来越小的时候，自然增长的速度和动力就有所放缓，这是经济学研究里面没有争议的。
他认为，经济发展增速高的时候，房地产有支撑，当然反过来也会有反作用，"中国经济增速有所下降的时候，房地产迟早会有感受。"
"让房地产从过去白热化的状态能够比较顺利的转向正常的发展状态，避免出现大起大落。"这是未来房地产调控的发展方向，李稻葵表示，中国的房地产正在进入一个新的发展阶段，这个阶段的任务不是简单的抑制房价的上涨，需要更加重视房价上涨的格局性因素：在房价上涨比较快的地区增加供给，在房价出现预期大规模下降的地方要稳定预期。
防止房地产"拐点"出现 促进房地产经济"软着陆"
伴随房价的连续上涨，过去十年可谓房地产业的"黄金十年"。然而，随着国民经济的增速放缓以及人口红利的消失和货币政策的收紧，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。2013年以来，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产十年黄金发展期已然过去，其暴利模式不可持续。楼市的"拐点论"也再次被抛入人们的视野中来。
然而"拐点"在李稻葵的眼中却是需要尽可能避免的一个市场风险。"现在摆在大家面前的一个问题，怎么样让房地产行业不要出现突然的拐点，不要出现所谓的剧变。"他在峰会上表示，未来的5到10年，中国的房地产市场一定会走稳，不可能重塑去年的辉煌。
李稻葵希望房地产行业在未来能够逐步地跟整个经济发展同步，既不要拖后腿，也不要虚高。换言之，"怎么能够逐步的'软着陆'，这是未来五到十年摆在产业人士、政策界、经济学界共同的任务。"
深圳是城镇化成功案例 缺乏创新地产项目或陷发展困局
新型城镇化被认为是当前经济发展中最大的热点，同时也是最大的难点。2013年12月召开的中央城镇化工作会议明确了各类城市的城镇化路径，其中放开建制镇和小城市落户限制等政策让三四线城市成为了未来房地产市场布局的重点可能性加大。
李稻葵在接受凤凰房产专访时表示，新型城镇化最重要的一条就是尊重城市发展的自然规律，为什么美国的人口集中在东西两岸以及南部，为什么巴黎是法国的第一大城市，这些都是尊重城市发展规律的结果。具体落实到了中国，他认为除了生产能力以及历史、交通、气候因素外，最重要的就是人的问题。
"人要被吸引到一个城市中去，而不是强迫他去"，李稻葵表示，深圳是最好的一个例子，30年前深圳是一个小镇，现在是一个人口上千万的大城市。
新型城镇化被认为是房地产下一轮发展的新机遇，但是李稻葵也指出，新型城镇化对房地产的发展是区域性的和部门性的，有些地区房地产发展的机遇特别高，有些地区很少。有些房地产的子产业发展的很快，房地产行业与某一种形式的娱乐或与某一种形式的养老或者文化产业结合在一起可能会发展比较快，普通的、没有特色的房地产项目可能会发展到一个停滞阶段。
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