近期，英国著名房地产研究机构琼斯兰格拉萨利研究所（Jones Lang LaSalle Research）公布了全球房地产透明度指数(Real Estate Transparency Index)，该指数自1999年诞生以来，每年对全球56个国家的房地产市场透明度进行评估。其评估的内容主要涉及以下几个方面：1）充分准确的房地产市场信息，可反映供需关系的历史和现实数据；2）金融市场信息，可反映房地产信贷规模、资金供给渠道、金融新产品、利率变化和投资收益率的历史和现实数据；3）规范的市场运作标准，如市场准入、土地取得、开工许可、建筑标准等；4）完善的房地产法律、税收和监管框架，有一套界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度；5）房地产交易过程公开、公平、公正；6）房地产从业人员的素质和道德规范，经纪人、咨询人员持证上岗、诚信精业等。评估报告主要依据来自对各国房地产开发投资企业、购房者、研究人员和专业人士进行问卷调查。
2006年，全球房地产透明度最高的国家有澳大利亚、美国、新西兰、加拿大和英国。中国房地产透明度排名第42位，且透明度改善情况不明显。我们且不论此类排名的合理性和权威性，它至少反映出我国房地产市场化的程度还很低，相关法律、土地、金融、税收、交易制度还很不健全、不规范，市场信息不充分也是一个不可回避否认的事实。本文不想涉及相关制度深层次的问题，仅就市场信息不充分谈一点个人的看法。
表1：2006全球房地产透明度排行榜
|
2006年排名 |
2004年排名 |
国家 |
透明度得分 |
2006年档次 |
透明度
改善情况 |
|
1 |
1 |
澳大利亚 |
1.15 |
1 |
无变化 |
|
1 |
3 |
美国 |
1.15 |
1 |
无变化 |
|
3 |
2 |
新西兰 |
1.2 |
1 |
|
|
4 |
5 |
加拿大 |
1.21 |
1 |
|
|
5 |
4 |
英国 |
1.25 |
1 |
|
|
6 |
7 |
香港 |
1.3 |
1 |
★ |
|
7 |
6 |
荷兰 |
1.37 |
1 |
|
|
8 |
8 |
瑞典 |
1.38 |
1 |
★ |
|
9 |
11 |
法国 |
1.4 |
1 |
|
|
10 |
9 |
新加坡 |
1.44 |
1 |
★ |
|
11 |
12 |
芬兰 |
1.63 |
2 |
|
|
12 |
10 |
德国 |
1.67 |
2 |
|
|
13 |
21 |
南非 |
1.77 |
2 |
★★★ |
|
14 |
16 |
丹麦 |
1.84 |
2 |
★ |
|
15 |
17 |
奥地利 |
1.85 |
2 |
★★ |
|
16 |
14 |
爱尔兰 |
1.88 |
2 |
|
|
17 |
15 |
比利时 |
1.88 |
2 |
★ |
|
18 |
19 |
西班牙 |
1.91 |
2 |
★★ |
|
19 |
13 |
瑞士 |
1.94 |
2 |
|
|
20 |
18 |
挪威 |
1.96 |
2 |
★ |
|
21 |
22 |
意大利 |
2.14 |
2 |
★★★ |
|
22 |
20 |
马来西亚 |
2.21 |
2 |
★★ |
|
23 |
26 |
日本 |
2.4 |
2 |
★★★ |
|
24 |
23 |
葡萄牙 |
2.44 |
2 |
★ |
|
25 |
29 |
墨西哥 |
2.51 |
3 |
★★★ |
|
26 |
24 |
捷克斯洛伐克 |
2.69 |
3 |
★ |
|
27 |
25 |
匈牙利 |
2.76 |
3 |
★ |
|
28 |
28 |
波兰 |
2.76 |
3 |
★★ |
|
29 |
30 |
以色列 |
2.86 |
3 |
★★ |
|
30 |
27 |
台湾 |
2.86 |
3 |
★★ |
|
31 |
34 |
韩国 |
2.88 |
3 |
★★ |
|
32 |
na |
斯洛伐克 |
2.99 |
3 |
na |
|
33 |
31 |
智利 |
3.11 |
3 |
★ |
|
34 |
32 |
希腊 |
3.13 |
3 |
★★ |
|
35 |
38 |
俄罗斯 |
3.22 |
3 |
★ |
|
36 |
35 |
菲律宾 |
3.3 |
3 |
|
|
37 |
37 |
巴西 |
3.31 |
3 |
★★★ |
|
38 |
na |
斯洛文尼亚 |
3.35 |
3 |
na |
|
39 |
36 |
泰国 |
3.4 |
3 |
|
|
40 |
40 |
阿根廷 |
3.41 |
3 |
★★ |
|
41 |
41 |
印度 |
3.46 |
3 |
★★★ |
|
42 |
39 |
中国 |
3.5 |
4 |
★ |
|
43 |
na |
澳门 |
3.65 |
4 |
|
|
44 |
45 |
阿联酋 |
3.77 |
4 |
★★★ |
|
45 |
42 |
哥斯达黎加 |
3.83 |
4 |
|
|
46 |
44 |
印度尼西亚 |
3.9 |
4 |
|
|
47 |
46 |
土耳其 |
4.04 |
4 |
★★★ |
|
48 |
na |
秘鲁 |
4.08 |
4 |
|
|
49 |
50 |
罗马尼亚 |
4.08 |
4 |
na |
|
50 |
43 |
哥仑比亚 |
4.1 |
4 |
|
|
51 |
na |
乌拉圭 |
4.13 |
4 |
|
|
52 |
49 |
沙特阿拉伯 |
4.14 |
4 |
★★★ |
|
53 |
na |
巴拿马 |
4.18 |
4 |
na |
|
54 |
48 |
埃及 |
4.3 |
5 |
★★ |
|
55 |
na |
委内瑞拉 |
4.43 |
5 |
na |
|
56 |
47 |
越南 |
4.69 |
5 |
|
注：1～1.49分为高度透明，1.5～2.49分为透明，2.50～3.49分为半透明，3.5～4.24分为低度透明，4.25～5分为不透明。
（一）空置率
在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的概念。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建房屋空置面积的数据，那么，在城镇存量住房面积、套数总量不清的情况下，学者媒体使用的“空置率”又是怎样推算出来的呢？是新建住房空置面积与新建住房竣工总量之比，还是空置面积与住房面积总量之比？是售前空置还是售后空置？
从国外的情况来看，空置率多以全部住宅存量的套数为分母，以全部空置住房（含出租和出售住房）为分子，计算出总体住宅空置率。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房（见表1）。此外，住房可按其类型（如出租房或出售房，一家一户住宅或多户住宅），住房的结构（一室、二室或多室）以及住房的建筑年限，租金水平分别计算出各类住房一年以上的空置率。
表2：1865～2001年美国住宅空置率（单位：千套）
|
年份 |
1965 |
1970 |
1980 |
1990 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
|
全部住宅存量 |
64213 |
69778 |
87739 |
106283 |
112655 |
114139 |
115621 |
117282 |
119044 |
119628 |
121480 |
|
空置1年以上 |
4853 |
4391 |
5996 |
9128 |
9570 |
9945 |
10114 |
10516 |
10848 |
10439 |
10916 |
|
其中：出租住房 |
1884 |
1299 |
1575 |
2662 |
2946 |
3008 |
2978 |
3046 |
3119 |
3024 |
3203 |
|
出售住房 |
548 |
427 |
734 |
1064 |
1022 |
1082 |
1133 |
1205 |
1184 |
1148 |
1301 |
|
其他* |
2421 |
2665 |
3687 |
5402 |
5602 |
5855 |
6003 |
6265 |
6545 |
6267 |
6412 |
|
季节性空置 |
1860 |
1746 |
2106 |
2931 |
3099 |
3209 |
3305 |
3232 |
3268 |
3469 |
3554 |
|
空置一年以上比率 |
0.076 |
0.063 |
0.068 |
0.086 |
0.085 |
0.087 |
0.087 |
0.090 |
0.091 |
0.087 |
0.090 |
|
季节性空置率 |
0.383 |
0.025 |
0.024 |
0.028 |
0.028 |
0.028 |
0.029 |
0.028 |
0.027 |
0.029 |
0.029 |
资料来源：美国联邦住房与城市发展部。
注：其他包括将退出市场的住房等。
我国现有的官方统计只有房屋空置面积，截至2006年6月达到1.2亿平方米,但却很少披露空置房屋的结构:是别墅高档房还是普通商品房、经济适用房，还是写字楼、商业用房或其他？如果空置住宅面积占比很高，那么是什么户型、价位、地段、环境的住宅？诸多基础数据不清楚，就难免会得出“房价涨就是供不应求，空置房多了就是供大于求”相互矛盾的结论。
（二）房价与收入
房价是反映住房市场供需状况的晴雨表。一般来说，除非发生战争或者其他导致人口突然减少和经济突然下滑的事件，住房价格的上涨将是一个常态，其道理显然：只要人口和收入不断增长，土地、尤其是具有高“位置商”（Location Quotient，LQ）的土地必然会日益显现出稀缺性。但房价的暴涨暴跌决不是什么好事情，且房价的上涨没有收入的增长作支撑是很难持续的。当然，房价与收入的增长又不是短期内一一对应的，因为人们购房的消费和投资不取决于当期收入，而是持久性收入。从这个意义上讲，真实收入和人均可支配收入增长率是判断房价走势的基础数据。但我们从统计部门得到多是职工的工资收入，很难反映真实收入。如许多公务员、垄断行业的职工表面上工资收入并不高，根本买不起房，但是如果将他们每月上千元的住房补贴和几千元的住房公积金计算在内，购房还贷就不是什么问题了。我们的统计部门只提供35个大中城市的房价指数，却很少提供各城市人均可支配收入增长指数，而住房空间固定，异质的特点使得房价主要与当地的收入水平相关而与全国的平均数无关。因此，各城市的收入不透明、收入增长指数不健全就很难对具体某一城市房价的高低、走势做出科学的判断。
（三）土地供给量与地价波动
“地荒论”曾是土地价格走高的诱因之一。各政府部门试图通过公开供地计划，打破“地荒论”，但供地计划“粗放经营‘就很难产生理想的效果。例如，北京在2005和2006供地计划中，分别安排居住用地880公顷和1600公顷，但实际供给量到底是多少？居住用地的空间分布？土地的出让方式：多少是以招拍挂方式出让的，多少是其他方式出让的？多少是上一年结转耗存量的指标，多少是今年新增的指标？如果新增居住用地全都在四环以外，那么四环内住宅存量增量全面上扬也就见怪不怪了。此外，土地交易价格指数也是问题多多。国家统计局将全国地价指数，按土地用途（居住、工业、商业旅游和其他）划分，但全国的平均数根本无法反映各城市的地价变化。国土地资源部的35个大中城市的地价指数只是各类用途土地交易价格的平均数，不分用途、不分出让方式，结果还是很难真实反映招拍挂土地价格的波动幅度。以北京为例，2005年以招拍挂方式出让的土地价格每平方米同比增涨了1144元，增幅为53.39%，但国家统计局的土地交易价格指数同比增幅仅在5%左右。土地供给实际的交易量、结构、空间分布、不同出让方式的土地价格都是一个味知数，难免给局外人盲人摸象之感：拿到竞拍天价的土地和绕过8.31大限拿到的廉价地对“象”的认知度肯定是不同的。人为的分割土地市场，多种供地渠道、多重价格，且信息的不公开、不透明，使得土地政策任何一个微小的变故都足以让房地产市场掀起泫然大波。
（四）住宅供给量与结构
调整结构是当前抑制房价的主要举措，但在总量不清楚、基础数据不健全的情况下，如何谈结构？我国城镇住宅供给总量并非房地产开发一个渠道，还包括诸多非市场化的供给，如基本建设投资、更新改造和城镇工矿自建，而越是经济不发达和非市场化的住宅供给占地多、大户型的倾向越明显。但令人困惑的是，每年多渠道住宅供给之和并不等于城镇住宅竣工面积，那么在住宅供给多元化的情况下，只调控房地产开发投资新建住宅的结构，常常会忽略非市场化供给的结构。其次，国家统计局公布城镇每年新竣工住宅在5亿多平方米，但是,从建没部《城镇住宅统计概况统计公报》中，我们看到2003年城镇住宅存量建筑面积89.11亿平方米,2004年为96.16亿平方,2005年107.69亿平方米,每年新增住宅分别为7.05亿平方米和11.53亿平方米，在这些增量中多少是新竣工的，多少是因城市扩张划并过来的？再次，许多反映住宅结构的数据没有连续性，如2005年统计年鉴中房地产投资额、施工面积、竣工面积和销售面积指标中少了别墅高档住宅的数据，住宅竣工套数的数据也消失了。相比之下，成熟市场经济家住宅市场结构（新建、存量住宅、空置房）细分到户型结构、价位、建造年限、地段，及时准确的信息是人们理性消费与投资的最佳指引。
（五）外资炒房
近期外资炒房成为市场关注的热点。其实，我们对于外资投资于房地产也有许多未能知数：到底有多少外资进入了中国的房地产领域？从官方FDI统计数据，我们看到，2005年外商投资房地产54亿美元，仅占FDI的10%左右，外商直接投资较多仍是制造业、交通运输、仓储、电信、零售服务业等。从房地产投资的资金来源分析，1997年房地产利用外资460亿元RMB，占比重高达12%，2004年利用外资228亿元RMB，占比降至1.3%。除了直接投资和外资银行贷款外还有多少外资进入了房地产？外资是以什么方式投资于房地产，是直接与间接投资、合资合作、兼并收购、银行贷款，还投资基金？在诸多外资投资中，多少是热钱、多少是长期投资？其投资的热点是写字楼、商业楼宇还是住宅？这些在我们金融主管和建设主管部门都是说不清的事情。如今，全球仅各种房地产投资信托基金的市场规模就高达6.6万亿美元。我们不清楚外资在中国房地产投资的规模、进入方式、投资的结构及退出路径，就是“热钱”来了你又有什么有效来应对呢？
综合上述分析，我们认为鉴于以住宅为主的房地产业事关国民经济增长、金融体系安全和百姓的安居乐业，对于这样一个重要的支柱产业，当务之急是建立一套说得清的指标体系，完善信息披露制度，以减少信息不充分、不对称招致消费者和投资者的非理性行为，也为政府有效调控房地产市场提供科学的依据。
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