| 流动性过剩下的住宅金融 |
| 汪利娜 2007-07-19 |
| 摘 要： |
对应于住宅的建设与消费，住宅金融体系大致可分为两部分：一是支持住房建设的金融手段和组织安排；二是支持住房消费的金融手段和组织安排。通货紧缩对房地产开发企业造成了正负两级效应。鉴于以住宅为主的房地产业对国民经济的发展、百姓安居乐业和金融体系安全影响重大，加强和完善房地产金融体制建设应是当务之急。具体措施包括：通过培育和发展债券市场、股票市场和房地产信托，提高企业资质，扩大融资渠道，改变房地产开发企业融资渠道单一、负债率高的现状；完善抵押担保、保险机制，降低中低收入家庭购买普通房的首付款比例，降低个人自住房贷款利率，提高居民购房可支付能力，也为银行分散风险提供制度保障；加快利率市场化进程，建立风险定价机制，提高银行自身抗风险能力；加快按揭贷款证券化步伐，将长期资金引入住宅市场，降低普通住房的生产和消费信贷资金成本，促进房地产与金融市场的良性循环与健康发展。 |
| 关键词： |
流动性过剩，住宅金融，体制建设，债券市场，房地产信托 |
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2006年，为抑制固定投资过热，国家采取一系列调控政策，而房地产调控又是重中之重，然而在银行流动性过剩和银行可贷机会有限的大背景下，住宅投资却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓为24.5%，房地产投资增幅降至21.8%，但商品住宅投资增幅为25.3%，比上年同期高3.4个百分点。住房投资的增长改变了固定资产和房地产的投资结构：房地产投资占固定投资比重降至20%，而住宅投资占房地产投资比重却上升至前所未有的高点70%（图1）。推动我国住宅业稳步发展和住房需求旺盛的因素很多，如经济的持续增长、城市化进程加快，人口结构的变化和人民币升值的预期等，而金融的扶持也是其持续向好的因素。
对应于住宅的建设与消费，住宅金融体系大致可分为两部分：一是支持住房建设的金融手段和组织安排；二是支持住房消费的金融手段和组织安排。
一、住房消费信贷的在竞争中成长
2006年我国个人住房购房贷款余额首次突破2万亿元，达到2.27亿元，比年初增加3630亿，增幅为19%，比上年增加3.3个百分点。在寻常百姓眼里看到的多是商场超市打折促销，熟不知如今银行业在个人住房信贷市场上的竞争更是有过之而无不及，这突出表现为：
一是各商业银行纷纷调整自己资产结构。以往我国的商业银行追逐的是大企业、大项目、大笔贷款，如今开始向小百姓、小额住房贷款等零售业转移。个人住房信贷已成为各商业银行的必争业务。
二是金融产品创新不断。以往个人住房信贷只有本息等额、本金等额、按月偿还式贷款，如今固定利率、双周供、随便供（随借随还）、循环贷款、接力贷（子代父还）、直客式贷款等一大批新产品如雨后春笋般涌现，为百姓购房提供了多样化的金融服务。
三是价格大战越演越烈。在产品类同的情况下，各银行间金融产品的价格大战也是吸引客户的重要手段。例如，银行给借款人、存款人赠送礼品、以一年期贷款利率提供循环贷等，银行价格大战的结果是推动实际利率走低。
四是取消强制性房贷险。按央行1998年《个人住房贷款管理办法》，居民以借贷方式购房时需购买房屋保险，然而，竞争却使这一强制性条款成了一纸空文。
五是银行设立多种内部激励机制。为抢占房贷的市场份额，各银行不惜出重金奖励员工,积极扩大个贷业务。
六是外资的进入。随着我国“入世”过渡期的终结，众多外资银行，如汇丰、查打、东亚银行也开始进入房贷市场，这使内资与外资银行之间的竞争进一步白热化。
银行在住房消费信贷的市场的竞争加剧，在一定程度上促进了金融产品创新，满足了居民多样化信贷需求，帮“房奴”减负松绑，同时，也使央行的许多限制性条款（对借款人年龄限限制、贷款的利率管制）形同虚设。当个人住房信贷仍是我国消费信贷中发展最快、收益稳定、风险较小的优质资产时（见图1），对于厌恶风险、追逐利润最大化的银行来讲不会因央行“紧缩”政策就轻易放弃它。这也从侧面反映出在新的市场经济环境下，宏观调控与微观经济主体经营理念、经营行为的差异。
然而，需要指出的是：由于过去两年一些大城市房价上涨过快和银行频繁的加息，使得越来越多的中等收入者，甚至是中等偏上的家庭失去了靠银行信贷进入购房市场的能力。我们以月还贷额/可支配收入≤50%一个较为宽松标准，对城镇居民家庭购房借贷的偿还能力做一个简单分析，不难发现：在现行的房价水平上，只有中等偏上收入的家庭有靠贷款购房的可能。如果进一步细分，人们可以看到：在房价上涨较快的城市，其房价/收入和月还贷额/收入高于全国的平均水平，如北京、上海和广东，加息对居民购房的支付能力影响比较大；此外，加息对不同的收入群体的影响也不一样，对于高收入者，加息可能使月还贷额/收入比只提高2个百分，对中等偏上和中等收入者来讲，月还贷额/收入可能会上升4～8个百分点（表1），那么他们的还贷负担要大大高于高收入群体。因此，加息对购房人的影响因各城市的房价水平和居民的购房可支付能力而异。
尽管促使央行上调存款准备金和加息的原因很多，也并不只是针对房地产市场，但是，在当前房价增长过快情况下，加息导致购房借贷成本的增加，进而阻碍了个人住房贷款的普及和增长却是一个事实。更具体来说，加息从三个方面进一步减少了对贷款的需求：其一，还贷负担增加使得部分中等收入家庭丧失了借款购房能力，从而减少了对个人住房贷款的需求；其二，加重了已购房家庭、尤其是中等偏上收入家庭的还贷负担，从而刺激他们提前还款。 其三，借款投资购房的人，在比较购房资本投资入、租赁收益和交易成本之后，五年内投资收益率为零，对信贷需求下降。三者共同作用的结果是我国个人住房消费信贷增速趋缓，多年个人住房贷款占银行信贷比重在10%左右徘徊（图2），这就产生了一个我们都不愿意看到的矛盾现象：一方面是银行流动性过剩，有钱贷不出去；另一方面居民住房需求旺盛，高房价使借款购房的可支付能力下降和贷款需求下降，资金供给与需求的错配不仅影响了银行资产结构的调整，也抑制了居民消费增长及消费对经济增长的贡献率。
表1：加息和加息后居民偿还能力比较
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月供/可支配收入 |
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全部住宅（加息前） |
全部住宅（加息后） |
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30年按揭 |
20年按揭 |
30年按揭 |
20年按揭 |
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全部家庭平均 |
0.43 |
0.53 |
0.48 |
0.57 |
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困难户 |
1.90 |
2.32 |
2.08 |
2.48 |
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最低收入户 |
1.53 |
1.87 |
1.67 |
1.99 |
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低收入户 |
1.02 |
1.24 |
1.11 |
1.33 |
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中等偏下收入户 |
0.77 |
0.94 |
0.84 |
1.00 |
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中等收入户 |
0.59 |
0.72 |
0.65 |
0.77 |
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中等偏上收入户 |
0.46 |
0.56 |
0.50 |
0.59 |
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高收入户 |
0.35 |
0.42 |
0.38 |
0.45 |
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最高收入户 |
0.21 |
0.26 |
0.23 |
0.27 |
注：购房款＝住房均价×每套面积，每套面积＝销售同类住宅的面积/套数，贷款利率加息前按照5.3%计算，加息后按6.12%计算。表中以橙色数字表示具有偿付能力的家庭和借款购房类型。全部住宅包括：商品住宅、经济适用房和高档住宅。资料来源：《2006年统计年鉴》。
二、紧缩对房地产开发企业的正负效应
2006年央行多次上调贷款利率和存款准备金率，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到35%、、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款的名义发放开发贷款，严格限制新增房地产贷款。然而，受“紧缩”货币政策影响最大的并不是房地产业而是制造业。据央行《四季度货币政策执行报告》，2006年金融机构新增中长期贷款1.7万亿元，其中，基础设施行业占37.69%，房地产业占19.7%，制造业占8.3%。从积极方面讲，银行信贷紧缩和严格的资格审查，促进房地产开发企业优化资产结构、降低负债率和不断提高其经营管理水平。
1、企业负债率
多年来我国的房地产开发企业自有资金不足，在资本市场发展缓慢的情况下，企业开发投资多依赖外部的债权性资金。1997年房地产开发企业的负债率高达762%，2005年已降至72.7%。在开发企业总体高负债率有所改善的情况下，许多上市的开发企业具有较低的资产负债率。例如，万科、招商局、北京城建、汇海建设、中远发展、陆家嘴、天创置业等上市公司的资产负债率通常低于行业的平均水平。企业资质的提高，使得许多资信高、项目好的开发企业得到了银行信贷支持。
2、企业资金来源及结构变化
在我国融资渠道单一的情况下，银行信贷是企业融资的主要来源。根据国家统计局的口径，房地产开发投资资金来源主要包括“银行贷款”、“利用外资”、“自筹资金”和“其他资金”等五大类，由表2可以看到，在房地产投资的五大资金来源中，2006年，银行贷款比上年同期增长30%以上，利用外资和其他来源资金都有较大增幅，但预收定金增幅只有5%。
表2：房地产开发投资的资金来源
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投资金额 |
银行贷款 |
利用外资 |
自筹资金 |
其他来源资金（预付定金） |
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2000 |
5997.63 |
1385.08 |
168.70 |
1614.21 |
2819.29 |
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2001 |
7696.39 |
1692.20 |
135.70 |
2183.96 |
3670.56 |
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2002 |
9749.95 |
2220.34 |
157.23 |
2738.45 |
4619.90 |
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2003 |
13196.92 |
3138.27 |
170.00 |
3770.69 |
6106.05 |
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2004 |
17168.76 |
3158.41 |
228.20 |
5207.56 |
8562.59 |
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2005 |
21397.83 |
3918.08 |
257.81 |
7000.39 |
10221.56（7749） |
|
2006 |
26880.21 |
5263.41 |
394.44 |
8587.08 |
12638.28（8135） |
资料来源：《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》。
房地产开发企业资金来源结构的变化显示了这样一个事实：银行不愿意轻易放弃房地产开发信贷。其原因很简单，首先，与其他工商企业贷款相比，房地产开发信贷资产质量较好；其次，个人住房贷款与开发商贷款对银行来说是互为补充、互为资源的。银行要想扩大个贷优质资产的份额，就要有银行自己扶持的开发企业和楼盘，从而给银行带来稳定的客户来源，在市场上靠零打碎敲拉散户或从别人碗里抢肉吃，都是很难奏效的。所以，资质好的开发企业也是银行竞争的对象。央行虽多次上调存款准备金率，以缓解银行流动性过剩问题，但银行可以通过自身资产结构的调整，削减超额储备、高风险、低收益资产，保障高收益、低风险信贷的投放。当然银行也不是盲目放贷，这也是为什么在信贷紧缩的情况下，资质好的开发企业并没有遭遇资金短缺的原因之一。
此外，央行上调存款准备率只对银行信贷规模产生直接影响，却无法阻止其他社会资金，包括民营资本、政府资金等进入房地产市场。在经济转型期，收入分配格局的调整，导致居民储蓄率下降和政府储蓄率上升，过去几年政府存款占全部存款之比高达9%，且增速快于居民和企业存款，政府储蓄率的上升使得政府部门有了更多的可支配资金，原本应是用来提供公共品服务的资金，却流入了高收益的房地产领域。这也是房地产开发企业其他资金比重上升原因。
从信贷“紧缩”对房地产企业的负面影响来讲，首先，信贷紧缩和上调贷款利率会导致开发企业融资成本上升。但只要市场需求旺盛，销售顺畅，企业就可以将加息成本、加税、土成本等通过调高房价转嫁给消费者。这也是为什么在“紧缩地根、银根”的政策下，房地产企业利润水平不是下降下，而是上升的原因（图4）。结果是抑制房价的多项政策却成了推动房价走高的因素。其次，融资渠道单一、融资成本上升，加之用地成本的上升，改变了企业开发建设的时序。特别是上海社保基金案发之后，对政府资金使用加强了监管，使许多房地产企业倍感资金短缺。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足，只能分期开发，推迟或延长开发期。房地产土地开发率（表3）连续两年低水平徘徊表明：在土地供给量（购置面积）未减的情况，土地闲置期在延长，无法形成有效的住宅供给，从而加剧了市场的供需矛盾。当然这不排除有些城市土地开发率较高，如深圳，但这类城市的却面临无地可开发的瓶颈。
表3：全国房地产土地购置及开发情况（万平方米）
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2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
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土地开发面积 |
15315.8 |
19416 |
22166.3 |
19740.2 |
22676.2 |
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土地购置面积 |
23408.99 |
31356.8 |
35696.5 |
39784.7 |
38253.7 |
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土地开发率 |
65% |
61% |
62% |
49% |
59% |
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北京土地开发率 |
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78% |
40% |
41% |
资料来源：中国统计年鉴各期。
短期内住房的供求关系失衡，加之结构的问题会推动房价进一步上扬。从统计数据上，我们可以看到，2004年以前，全国大多数地区住房的供给与需求是大体平衡，然而2005年以来，供不应求的问题逐渐显现出来（图5），的特别是在城市化水平较高的城市和省份，供需的失衡加剧了房价上扬。
资料来源：中国经济景气月报各期。
三、完善房地产金融体制建设的几点建议
鉴于以住宅为主的房地产业对国民经济的发展、百姓安居乐业和金融体系安全影响重大，加强和完善房地产金融体制建设应是当务之急。具体措施包括：一是通过培育和发展债券市场、股票市场和房地产信托，提高企业资质，扩大融资渠道，改变房地产开发企业融资渠道单一、负债率高的现状。二是完善抵押担保、保险机制，降低中低收入家庭购买普通房的首付款比例，降低个人自住房贷款利率，提高居民购房可支付能力，也为银行分散风险提供制度保障。三是加快利率市场化进程，建立风险定价机制，提高银行自身抗风险能力。四是加快按揭贷款证券化步伐，将长期资金引入住宅市场，降低普通住房的生产和消费信贷资金成本，促进房地产与金融市场的良性循环与健康发展。
资料来源：
中国人民银行《2006年第四季度货币政策执行报告》。
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