| 我国房地产业发展问题研究述评 |
| 孙启明，白丽健，耿林 2010-08-19 |
| 摘 要： |
本文对我国房地产业发展的总体态势、价格上涨因素及与国民经济的关系等各种观点进行了述评，指出了我国房地产业宏观调控过程中货币政策与土地财政政策运行中的两大困境，分析了土地财政政策怪圈，论述了过渡的房产税、规范的物业税将要实施的国内外背景，提出了制定中、东、西和城乡差异化的宏观调控政策和成立土地银行的构想，实现我国房地产业的快速、均衡、良性发展。 |
| 关键词： |
房地产泡沫，土地财政，物业税，土地银行 |
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一、我国房地产业的发展及与国民经济的关系研究方面
1998年我国住房货币化改革以来，房地产价格一路攀升，从指数上看，2004年达到高峰（见图1）。即便是面临席卷全球的金融危机，我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。在积极财政政策和宽松货币政策支持下，2009年房地产价格出现了快速上涨的局面，其涨幅甚至超过2007年高峰期，这一年成为15年来房地产价格涨幅最大的一年。全年新房成交价格涨幅超过了20%，达到24%。房地产销售日渐火爆，乃至向疯狂演变。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。
图1：1998-2009年中国房地产价格指数
对于房地产的价格发展趋势，许多学者从不同角度对这一问题进行了论述，大多数学者认为从长期看，我国房地产价格存在不可逆的上涨趋势，元真、徐闯、张晓晶、孙涛（2006）研究了房地产周期与金融稳定的关系，指出“在驱动本轮房地产周期的因素中，增长面因素仍会在今后较长一段时期发挥作用，鉴于增长面因素将对未来房地产业发展起到决定性的作用，经过全面权衡，我们认为：无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍然会处在一个稳中趋升的态势。”刘洪玉（2007）预测房价将继续上涨，增加住房的有效供给是未来几年的重要任务。
1、关于房地产在国民经济中的作用方面。大多数学者都认为房地产行业对于国民经济发展的推动作用十分显著。梁云芳、高铁梅、贺书平（2006）认为“房地产投资的冲击对国民经济有着大约10～20年的同向影响，因此，房地产业作为支柱型产业对经济的发展起着举足轻重的作用。”此外，“房地产业作为主导型产业，除了对经济的直接影响之外，可以通过对其他相关行业的带动作用，对经济起到间接的影响。”房地产支柱地位通过脉冲响应模型分析得出，房地产行业有投资周期长的特征使其不仅具有前向推动、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用，可以带动众多产业的发展，从而推动经济增长。
近几年，随着房地产业的飞速发展，在国民经济中的作用愈发重要。唐志军、徐会军、巴曙松（2010）研究了金融危机后我国房地产对于国民经济的影响，“研究表明，房地产投资额的波动对国内生产总值的增长率有正的影响，当房地产投资额的增长率上升1个百分点时，国内生产总值额增长率上涨0.1181个百分点，且1个单位的房地产投资波动的冲击对GDP增长率有正向影响。计量结果表明，当房地产价格的增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率则上升0.1118个百分点，且通货膨胀率对房地产价格波动冲击的响应比较小。”
也有一些学者研究认为，房地产行业对于国民经济的促进作用并没有预想的那么大。刘国庆（2009）研究了房地产行业与相关产业的关系。结果表明我国房地产业发展仍处于粗放阶段，对工业、建筑业带动作用显著，对物质型产品的投入需求较大，而与批发零售业、纺织业的关联性微弱。刘维新（2009）提出我们要正确看待房地产行业在国民经济中的作用，房地产在国民经济中应当作为先导产业，而不适宜作为支柱产业。
我们认为，随着我国农村城市化和区域经济的均衡发展，我国的房地产市场存在着长期看平稳发展、短期中波动式发展的各种基础和条件。而且在实体经济产能过剩并亟需调整的背景下，房地产业在国民经济中的地位会更加重要，对国民经济的影响从长期看会随着其他产业的增强而相对减弱，而在目前房地产业收益水平一业独大，而其他产业被挤出的局面不能改变的情况下，房地产业对国民经济的影响会越来越大。
2、房地产发展是否存在泡沫。目前我国房地产市场是否存在泡沫颇多争论，且见仁见智。自从2000年魏杰提出我国房地产市场中存在泡沫之后，许多经济学者对这一观点进行了检验。周小川（2003）第一次公开指出，货币供应量的过度增长转移到房地产、股票及其他投资价格上，形成资产泡沫，会造成很大的危害。袁志刚、樊潇彦（2003）利用经济“泡沫”理论，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件，并且认为我国房地产行业已经形成了泡沫。沈悦、刘洪玉（2004）认为“如果房地产价格的上涨只是投机造成，缺乏相应的经济基础支持，这种价格上涨会向市场发出错误的信号，造成房地产市场和经济的虚假繁荣，反而会损害经济的发展。”姜春海（2005）在袁志刚模型的基础上，利用房地产供给函数定义并测算了房地产商品的基本价值、泡沫及泡沫度，结果显示目前房地产市场不但存在泡沫，而且还比较严重。
当然，也有部分学者持有房地产中尚不存在泡沫的看法。萧灼基（2003）认为房屋空置现象只是暂时的，在经济快速增长阶段，商品房出现供求不平衡是市场经济的必然现象，这种比例失调不是泡沫。黄征学（2004）认为我国房地产价格上涨、住房空置率高都只是表象，通过四大指标的分析可以认为我国房地产市场并没有出现泡沫。孙燕波、王慧慧（2010）通过具体的指标并结合案例，分析了我国房地产市场的发展状况，得出了房地产泡沫的临界值，并以此认为我国目前还不存在全国性的房地产泡沫，但房地产的持续过热，存在着一定的泡沫风险。从已有的研究中可以看出，目前学界缺乏统一的判断房地产泡沫的标准。多数学者的研究思路是通过计量模型，选择相关指标进行分析，判断价格是否超过合理界限，由此来界定泡沫。然而由于不同学者指标选取的标准不同，建立模型的方法也不同，因此得出的结论也不尽相同。
价格作为一种动态变量，在不同地区、不同时间经常发生着变化。由于我国房地产市场范围、容量巨大，区域差距巨大，城乡差距巨大，情况纷纭复杂，各种计量分析中样本的采集相比于全国房地产市场，始终是小样本，具有一定的片面性，不能全面客观地反映这种价格变化的真实情况。局部的泡沫不能代表全国，全国的平均数低下也不能说明某个城市就没有泡沫，因此力图从宏观的角度对于全国房地产价格泡沫做出判断，我们认为价值不大。这种研究对于把握房地产走势、指导宏观调控缺乏说服力。对于泡沫的研究，应当更加深入、细致到某一地区、某一城市，甚至一个城市中的不同区域来区别对待、具体研究，并且精确界定泡沫的范围，形成泡沫的原因，从而为政府有针对性地在何种状态下容忍泡沫和治理泡沫提供理论基础。
3.房地产价格上涨主要因素分析。（1）供求失衡说。2000年，一些学者从供求角度出发，运用均衡理论，分析了造成房地产价格高涨的因素。卢安，薛毅然提出了我国住房价格刚性的问题，这种刚性主要在于我国房地产高额利润的转嫁和“供给方面房地产价格中一些不合理要素人为抬高了价格，以及需求方面居民支出结构和扭曲的预算约束机制支持了房价的刚性”。也有学者认为“一方面，我国目前的商品房供应中的住宅与办公商业用房的供需比例不匹配。”“另一方面，商品住房供应中的中高档住房与普通住房比例不匹配。”加之需求方面快速城市化、自主需求、投资需求与供给方面地方政府及开发商利益驱动共同造成了房地产价格的推高效应。还有学者认为目前中国高房价的主要原因是有效需求过旺与有效供给相对不足造成的。因此，要遏制高房价，主要措施在于抑制有效需求与增加供给。高健、冷安琪（2010）认为“政府制定控制房价的政策时应供需调节相结合，不能单纯抑制供给。与加大土地开发成本相比，提高利率控制投资过热更为有效，同时辅以加强经济适用房、廉租房的建设。”董志勇、官皓、明艳（2010）同样基于供求角度，从供给、需求、政府三方角度研究了我国房地产价格的各种因素，研究结果显示，房价推动力的主要来源是需求及地方政府，应当采取抑制投机需求，使地方政府摆脱对于“土地财政”的依赖等手段调控房价。
（2）货币宽松说。宽松的货币政策使得市场流动性充足，在一定程度上成为高房价的推手。周京奎（2005）从房地产价格和货币政策之间的关系，通过计量模型的分析，可以看出房地产价格的上涨与宽松的货币政策有紧密联系，“当开发投资和住宅抵押贷款源源不断涌向房地产业时，消费者会产生价格持续上涨的预期，从而推动住宅价格脱离正常轨道，打破住宅价格与经济基础的均衡关系，造成市场虚假繁荣，使社会财富进一步向少数人转移，严重影响社会经济发展。”因此房地产市场的非理性繁荣需要得到足够重视。宋勃、高波（2007）考虑了通货膨胀因素，建立误差纠正模型，对我国房地产价格与存贷款利率之间的关系进行了实证研究得出结论：就短期而言，各种存贷款利率对房价存在负向影响，长期来看，商业贷款利率对房价有正向作用。廖湘岳（2007）等研究表明商业银行对房地产业的大量信贷资金投入是推动房地产价格持续走高的重要原因。
但是，也有一些学者对于货币政策的作用持相反看法。王华（2010）研究了金融危机后我国应用货币政策调控房地产市场的作用，结果显示，我国力图通过紧缩货币政策调控房价的效果不显著，主要原因在于我国货币政策的独立性不强，利率没有市场化以及货币政策的传导途径的不完善。
（3）土地财政推高说。土地财政源于我国于1994年开始实施的分税制改革。分税制改革后，我国形成了“财权上移、事权下移”的局面。加之我国上级政府向下级政府的转移支付能力较弱，地方政府单纯依靠财政收入和上级的转移支付难以满足财政支出，因此地方政府积极寻求其他财政来源，以土地财政弥补预算内收入的不足。
表1：土地出让金占地方本级财政收入的比重（单位：亿元）
根据财政部统计，2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比2008年大幅增长43.2%。2009年地方政府本级收入总额为32581亿，土地出让收入，占比接近43.7%。如表2所示，目前全国主要城市，包括北京、上海在内的地方政府财政在很大程度上仍离不开土地出让金收入。
表2：全国主要城市土地出让金占比（单位：亿元）
土地财政导致土地开发成本上升，最终形成高昂房价，转嫁给消费者。吴航、窦尔翔（2007）具体分析了我国土地的招拍挂制度及地方政府的利益驱动导致土地价格被炒高。垄断市场容易人为造成土地供应量不足，一方面引导开发商竞相提高竞价并囤积土地，另一方面则推动土地价格上涨，进而推动房价上涨，增加了房地产泡沫”。王岳龙、武鹏（2009）通过计量模型分析显示：土地招拍挂制度使得全国房价整体水平提高13.2%，无论长期还是短期，房价对地价的需求拉动作用明显，而长期中存在地价对房价成本的推动作用。冯科（2010）分析了我国房地产价格宏观调控越调越高怪圈产生的原因，其根源在于金融体制对土地的需求者提供融资优惠，而对土地供应者实行资金限制，以及地方政府土地财政的财政体制，“在分税制下，地方政府的财源主要依赖土地，如果土地市场不活跃，地方财政就必定吃紧。而与土地密切相关的房地产行业属于资金密集型的行业，因为土地供应事实上是垄断的，只要有足够的资金推动，地价和房价才可以持续上涨下去。”
（4）羊群心理说。心理因素在很大程度上影响了消费者的消费行为。陈淼峰、陈龙乾（2005）认为社会经济预期对房地产价格的影响比真实的供求关系大，我国采取的紧缩银根、限制土地审批、提高银行存贷款利率等方式并不能抑制高涨的需求及看涨的社会经济预期，房地产价格会进一步上涨。位志宇、杨忠直、王爱民（2007）从羊群行为的角度探讨了房地产价格与宏观经济的关系，房价的快速上涨推动了羊群行为的出现，同时羊群行为又进一步导致房价的上涨。刘旦（2008）认为购房者的心理因素对于房价有着很大的影响，通过对我国长三角地区购房者进行问卷调查，分析得出结论，房地产市场中需求超过供给，市场中存在着“买房即挣”的信念，造成了群体性的非理性购买行为，推动了房价的上涨。那种群体的“互依静态”就会转化为群体的“互依动态”，这种“互依动态”，促使每一个人都失去了自我的观点，根据一种莫名的热情狂奔。”赵雅婷（2010）考虑到人类心理因素的作用，认为开发商的贪婪、中介帮凶、各方炒房团与政府公共服务职能缺位造成了房地产价格的上涨。
（5）调控失败说。一些学者研究了宏观调控措施及其他因素对于房价的推动作用。杨玉珍、文林峰（2005）认为2004年实施的调控政策中，金融政策没有发挥作用，土地政策反而拉升了房价。孙力军、孙力彬（2006）考察了货币政策调控房地产价格的效果，研究结果显示货币政策吸纳了金融市场上一部分流动性，起到了抑制房地产价格过快上涨的效果，但不能从根本上消除房地产过热的情况，要防止房地产过热需要综合运用各项政策。刘维新（2006）认为2005年出台的“国八条”的执行效果不佳其主要原因在于税收、金融、土地、房屋管理不到位；加之地方政府出于自身经济利益不愿执行以及开发商刻意炒作使得政策效果大打折扣。今后的调控措施要抑制“投机、炒作”，应更多从税收、金融信贷采取政策并保障各项政策的严格执行。朱宇、尹宏祯（2006）运用博弈论的方法，分析了银行和房地产开发商之间的信贷关系、政府监管当局和银行之间的监管关系，结果显示我国政府力图通过金融调控政策以达到控制房价的目的难以实现。“即使是实行严格的宏观金融调控制度，银行违规贷款的行为也在所难免。因此，我国宏观金融调控政策在多方博弈、多方利益交织的情况下是失效的。”徐江（2007）分析了中央政府、地方政府与房地产开发企业之间委托一代理、管制一被管制的博弈关系。研究表明，房地产领域中的企业价格合谋现象以及地方政府的设租现象会在相当大的范围内长期存在下去，中央政府在设计房地产宏观调控机制时要着重降低对地方政府设租行为的监督成本。吴航、窦尔翔（2007）认为信息不对称、市场结构不完善、土地财政以及政府监管不到位共同作用下，房地产价格高涨，出现泡沫。于琳方、徐长玉（2008）指出我国现行调控中行政干预和房屋管制过多，“两房”制度问题多，住房社会保障的范围过于宽泛，因此调控效果不佳。针对调控措施的改进，提出了要充分发挥市场作用，完善“两房”制度，建设国家商品租赁住房，引导消费者树立合理的住房消费观念等建议。王来福（2008）认为我国房地产调控政策是一种不可置信的承诺，导致调控失效，推动了房价上涨。王华春、赵蕊（2009）分析了人们心理预期与房地产价格波动具有内在作用机制，认为不同宏观调控政策的组合会为人们带来不同的预期，从而影响到房地产价格的变化。“2009年3月份以来.随着以4万亿为代表的流动性投入和效果初步显现，加上十大产业振兴规划实施，特别是以实施宽松的财政政策和货币政策为主的宏观经济政策，特别是美国开足印钞机的做法，更加使得消费者由于担心通货膨胀再度来临，加上投资渠道有限，以至部分城市出现房地产价格再度上涨，北京等城市“地王”频出，房地产价格再次刷新历史记录。”周春宇（2009）比较了交易量、销售面积增速、房地产企业的现金流三个指标，认为2008年房地产本就处于调整周期加之金融危机的影响，房地产行业受到严重的冲击，要防止房地产降温导致经济衰退，政府需要加大保障住房的建设，进一步改革公积金制度，加快推进城市化进程。廖英敏（2009）认为金融危机后我国房地产市场处于持续发展、深入调整阶段，随着政府调控政策的落实，自住型需求将陆续释放，强调在挤出房地产泡沫的过程中要注重发挥市场力量。陈晓-（2010）将我国房地产经济划分为平稳发展期、全面过热发展期、深度调整期、迅速回暖期四个阶段，认为当前过热的房价对居民消费产生了“挤出效应”，不利于扩大内需政策的实现，增加了金融风险，及通货膨胀的预期。
我们认为：我国的房地产业总体发展势头良好，已成为国民经济的支柱产业，价格上涨不均衡，部分中心城市价格上涨过快，已出现泡沫，多数边远城市显得过冷，不足以进行良性开发，区域、城乡和三次产业的不平衡使得政府一刀切的宏观调控措施顾此失彼，要使我国房地产市场良性发展，就要从抑制投资需求、投机需求和增加有效供给两个方面人手，综合运用货币、财政、税收等手段，有针对性、差异化地调控冷热并存的房地产市场，使我国的房地产快车驶向促进国民经济良性发展的轨道。
二、当前我国房地产业的困境与出路
（1）金融危机后世界经济和我国经济都存在二次探底的可能性，刺激经济的政策不敢轻言退出，但是单一的货币刺激政策一旦放开则使部分城市的房价陡涨，泡沫横飞；一旦紧缩则使原本就在寒冬里的地处边远城乡的房地产市场雪上加霜，使这些地区的土地资本化、城乡一体化的目标更加滞后于全国的平均水平，这一切都使政府处在使用货币手段促进房地产业发展和抑制房地产业发展的两难之中。
从土地稀缺和后发展国家的角度来说，中心城区及其辐射周边的房地产价格的渐次上涨是规律性的，从本质上说决定房地产价格的是供求，运用均衡理论，从供求角度研究房地产的价格形成机制，评判现实房价与理论状态下的房价之间的差异是研究问题的基本出发点。均衡理论认为，房地产的供求关系共同决定了房地产的均衡价格，当前房地产价格上涨的主要原因在于供求失衡。影响供给的因素主要有土地供给、资金供给、预期利润、宏观政策等，而需求则受到了收入、心理预期、宏观经济环境等因素的影响。由于我国城市开发土地的稀缺性，及城市化进程所带来的刚性需求，由于房地产的供给短期缺乏弹性，不能满足迅速增加的需求，导致供不应求，房价随之上涨。如果是一般性上涨是可以理解的，但我国当前的问题是实体经济，尤其是一般性制造业产能过剩，而房地产业一业独大，对其他产业产生了挤出效应，所有的热钱，加上国家刺激经济增发的货币，不愿投到实体经济，都或明或暗转移到了房地产行业，而且多数转移到几个大城市中心城区的热点楼盘，从而形成我国的房地产价格区域间、城乡间的巨大反差，过热和过冷同时并存。而我国房地产市场调控手段中的货币政策往往是失灵的。一方面因为宽松货币政策容易产生充裕流动性，从而促进房地产业发展，而由于人们对于收益的预期及资本收益的要求，当面临收益下降风险时，人们偏好持有往往大于选择抛售，因此紧缩货币政策难以撼动高昂的房价，使得紧缩货币政策在调控房地产市场方面效果不显著；另一方面，由于货币具有流动性，加之资本天生的逐利偏好，国家力图促进中西部、不发达地区发展的资金往往通过各种渠道回流到东部房地产市场，进一步推高了东部的房价，而使西部的房价相对变冷。
解决这一问题的出路在于加大财政和税收手段的力度，当前正在热议的物业税的变种－－房产税将在几个城市试点的消息如果得以实施，倒是一种指向性极强的税收手段。短期看会很有效，但将房产税应征范围从经营扩大到保有环节也有其负面效应，一是房产税主要是抑制需求，并不能解决供给问题，二是用房产税取代物业税只是短期的行为，长期看还要使用和国际接轨的规范的物业税才能从根本上解决土地财政的问题。长期而言，加大财政支持力度，增加福利性保障住房供给是治本之策。
（2）土地财政是地方政府的主要收入来源，也是地方政府和开发商合谋推高房地产价格的制度原因。抑制土地财政会减轻房地产价格上涨的压力，但是会使地方财政无以为继，正常运转都会发生困难；鼓励土地财政则会使中央政府遏制部分城市房价上涨过快的各种有效政策到地方执行时失效，这是当前政府促进我国房地产行业良性发展遇到的第二个困境。
上述研究已经表明，地方政府的土地财政政策是形成房地产高昂开发成本的基础原因。地方政府在土地财政的利益驱动下.为了最大化土地升值的收益，一方面利用其在一级土地市场上的绝对垄断地位制造土地市场“非饱和”的供应状态，使得土地始终供不应求，另一方面一味抬高地价，加剧了房地产开发商对土地资源稀缺的预期，对开发商不计成本地拿地及囤地行为形成了推波助澜的作用，使得土地市场运行严重背离了价值规律的作用。而这些成本最终被加入到房地产最终价格中去，由消费者承担。因此地方政府借用招拍挂抬高地价，开发商无所顾忌地高价拿地，造成了房价越来越高，而政府的各种宏观调控手段遭遇到地方土地财政这一巨大的利益屏障不但显得无能为力而且是政府越是出台抑制房价的政策，房价反而越高，出现了房地产宏观调控与房价上涨的恶性循环。如图2所示，为了抑制房价上涨，政府出台一系列的宏观调控政策。对于开发商而言，这些政策一方面造成了可开发土地的减少，另一方面为了保证利润，开发商利用这些政策释放紧张气氛，制造捂盘局面，从而使得市场上的供给数量下降；对于消费者而言，宏观调控政策往往意味着形成了价格下调的预期，因此一些人持币待购转化为延期消费者，然而，上一期的延期消费者与本期部分刚性需求的消费者叠加使得需求异常旺盛，形成严重供不应求的局面，进一步推动房地产价格的上涨。国家只能再次出台调控措施，最终却导致价格再次上涨，形成房价越调越高的怪圈。
图2：房地产宏观调控与房价上涨恶性循环图
更深层次地思考宏观调控政策失效的原因在于地方政府没有动力真正落实各项调控政策，因为那意味着房价的下跌，随之而来的是地价下跌，由于地方政府财政收入对土地财政的依赖，因此地方政府不愿看到这种局面的出现，土地财政自然也就成了高房价的背后推手。土地财政虽然增加了地方政府预算外收入，为地方政府带来了巨大的利益。然而，地方政府追求高额土地财政收益的冲动透支了房地产行业的成长空间，地方政府为了能够最大化卖地的收益，拼命炒高地价就成为了当前合理的选择。政府的这种“理性”的炒作行为，却使得房地产开发商的成本急剧上升，最终将土地成本体现在商品房的最终价格上转嫁给最终消费者这种局面，从长期看是不可持续的。因此要提高宏观调控的效果，成功实现调控房价，就要从根本上改变地方政府对于土地财政的依赖。
三、对我国房地产行业长期良性发展的几点思考
1、解决土地财政的根本途径在于实施与国际接轨的规范的物业税。现行的土地财政政策，是把70年的土地出让金一次性收归地方政府，由此推高了房地产当前价格，透支了房地产行业的成长空间，长期看，使地方财政不可持续。开征物业税的作用在于把地方政府目前一次性收取土地开发的出让金收入，转变为纳税人在物业持有期间持续上缴的税收，将土地未来收益一次性折现的行为变为平均分摊到未来各期按期固定额度征收，从而改变房屋购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状：物业税通过将土地出让金分年缴纳，降低了房地产开发成本，加之增加了房地产保有环节的税负水平，有效地抑制房地产买卖中的投机行为，使房地产业回归理性，有效地抑制房地产泡沫的产生。
在国外，物业税作为地方财政的主要税种，其征收已经相对成熟。美国物业税属于地方税，各征税权高度分散，美物业税税率由各地方政府根据各自支出规模及可征税财产估价自行确定，如纽约州的奥尔良县税率最高，达到3.05%，最低的物业税税率则只有0.12%。不仅各地税率不同，在不同年份税率也不相同。如金融危机的袭击，使得美国许多州纷纷采取措施降低税率，鼓励消费者购房。
美国这种税收格局把地方政府的事权和财权有效地结合起来，调动了地方政府征税的积极性，并且推动了地方政府基础设施建设和公共事业的发展。美国这样一种高度灵活、弹性的物业税制度，符合各地区经济发展差异、人民收入水平差异，有利于高收入者多纳税，高收入地区多纳税。这样一种税制安排，充分考虑了当地经济发展水平、居民负担水平，不仅增加了各地的财政收入，促进各个地区经济的均衡发展，而且有利于稳定房价，保证居民生活质量，从而推动经济的良性发展。
我国开征物业税，涉及多个主体的利益，受到法律、经济、社会、技术手段等多个方面的制约，需要通盘考虑，谨慎研究，合理开征。
由于我国当前各地房地产市场发展差异较大，城乡之间、区域之间的不均衡，泡沫严重地区、健康发展地区与不成熟地区并存，同一城市中不同区域泡沫程度差别巨大，因此针对全国统一开征物业税时机并不成熟。另外，由于开征物业税涉及到原有土地税负的合理调整，以及我国目前缺乏权威公正的房屋估价制度，这些问题都制约了我国物业税的开征。依据循序渐进的原则，从房产税开始，部分城市试点，再过渡到规范的有差别的物业税是现实的选择。
2、解决土地供应紧张的根本途径。即改革现有土地资源配置方式，统筹使用城市住宅建设用地和农村宅基地，成立土地银行，平衡现已严重失衡的土地供求市场和区域间的土地级差收益。我国城市用地紧张与农村土地闲置局面并存，城市住房紧张，农村住房空心化，土地资源的空间配置方式不合理。一方面，城市建设用地绝对短缺，另一方面，农村宅基地闲置情况严重。由此造成了我国土地资源浪费、利用效率低下等问题。我国是一个人多地少的国家，土地资源的稀缺性决定了可以合理开发的土地资源始终处于稀缺状态。城市建设用地数量更是绝对稀缺。虽然我国城市建设规模不断扩大，但由于我国城市化发展处于粗放阶段，土地粗放利用的情况很严重，土地利用效率不高问题突出。另一方面受到越来越严格的耕地保护政策的制约，我国城市扩张的速度和规模受到较大的限制。加之国家对于城市人口购买农村宅基地、小产权房的严厉禁止，限制了城市人口满足住房需求的途径，迫使城市中大量的需求追逐相对稀缺的住房供给，形成了房价恶性上涨的局面。
针对这一问题，我们要运用创造性的思维，制定灵活的政策对这一问题加以解决。制定闲置标准，解除对农村宅基地流转的限制，对于购买农村宅基地并从事商业开发的行为，提高其税负水平，并将税收转移用于城市廉租房建设，从而在保障居民居住权的基础上促进农村城市化、促进城乡一体化。
为了加快农村土地流转速度，可以通过设立土地银行的方式提高农村闲置土地利用效率。在确保农民对于土地具有长期使用权并且出于农民自主自愿的基础上，允许土地银行收购农民的闲置宅基地、承包地，但不能将耕地移作他用，开发商通过购买土地银行的土地进行商业开发，并允许农民将土地收益置换为城市住宅。通过这一手段，实现农村闲置宅基地的直接流转，将农民收益与房地产市场挂钩，农民可以分享土地资源升值带来的收益。但要防止农民将承包地作为宅基地使用。遵循这样的逻辑，我们认为房地产市场价格适度上涨所造成的泡沫有利于农民土地资产的升值，有利于农民收入的增加，从而在房地产业总体价格上涨过程中，使农民受益。
具有政府背景的土地银行，在国家宏观规划下，可以超时空预收预储，并规定该银行的土地级差收益主要用于补偿边远落后地区，使全国房地产市场的区域差距缩小。通过农村土地置换，城市小块土地可以实现集约式立体化开发，提高城市吸纳人口能力，解决低收入人群住房问题。而对于置换出来的农村土地，允许开发商进行平面式发展，开发高档商业住宅、别墅，满足高收人人群的住房需求，并且实现城市人流、资金流、信息流向农村的转移。通过这样的制度安排降低城市的负担，加快推进城乡一体化进程，增强城市辐射力和区域竞争力。
成立土地银行的作用可概括为，一是平衡土地供求市场，二是平衡土地的级差收益。通过跨区域、跨城乡收储和贷出、售出和置换，从宏观角度在全国范围内，保住18亿亩土地红线，调节东、西部、城乡间土地供求的不平衡；同时通过其部分政府职能，转移支付，从而起到“损有余以奉不足”的作用。另外，土地银行与政府土地行政管理部门一个偏重市场调节，一个偏重政府调节，形同政府手中的一对“鸳鸯剑”，便于灵活地调控土地供求市场。
3、充分认识我国住宅的商品属性和社会福利品的双重属性，制定东、中、西部和城乡间差异化的宏观调控政策，实现我国房地产业快速、均衡、良性发展。所谓快速发展，是因为我国处在城市化快速发展期，加快住宅的建设及房地产业的发展，是政府的民生工程和最基本的职责所在。居住权作为公民人权的基本内容，理应得到国家的保障。目前我国城镇人口共有6亿，按照3人组成一户家庭为单位，共有2亿户家庭，按照城镇家庭住房面积80rr12，参考2009年国家统计年鉴进行大致的计算，目前我国已经解决了大约1亿户城镇居民的住房问题，而我国目前每年大约可以提供城镇住宅1000万套。按照这一速度从静态角度（不含新增城市人口）计算，我国还需要10年才能解决城市现有人口住房问题。如果从动态角度来看，我国的住宅与城乡建设事业还将高速发展二十年，如住建部部长姜伟新认为：“未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。”由此不难理解我国房地产市场强烈的刚性需求难以得到满足。
所谓均衡发展，就是实现中、东、西部房地产业的均衡发展；实现房地产业与其他产业的均衡发展。目前我国房地产行业东中西部发展极不均衡，既存在如：京、沪、深等房地产价格高不可攀的地区、城市，也存在着大量房地产相对稳定发展的中东部地区，同时在西部、边远地区还存在着房地产发展缓慢的地区。如地处西部的西宁，在全国所有省会城市中，其房价最低，不及外省区二三线城市。即使和同处西部的周边城市兰州、银川相比，在人口相差无几、收入水平也相同的条件下，房地产的价格却大大低于这些城市。如2009年兰州商品房均价达4840元，银川房价涨幅更是曾经连续10个月在全国70个大中城市位居第一。相比而言，西宁的房价始终保持着小幅上涨的态势，即使是在涨幅最大的2007年，其房价也只达到了2421元。而从经济发展水平来看，如表3所示，西宁GDP增长幅度较大，人均GDP增幅与主要城市相比不落下风，但住宅均价累积涨幅却相差较大，由此可见西宁的房地产市场发展水平与当地的经济发展程度不相匹配，其房地产市场发展相对较慢，甚至可以说相对较冷。
表3：全国主要城市房价涨幅与GDP变化图
与西宁类似，西部许多城市的房地产业发展还处于较低水平，如图3所示，西宁、呼和浩特的房价与全国平均水平相比，始终处于偏低状态。
图3：西宁、呼和浩特与全国房价对比图
近年来我国房地产业的火爆吸引了众多资本的进入，同时出现了产业挤出效应。由于房地产业高额利润的诱惑，许多非房地产业的民营资本纷纷进入，试图在丰厚的利润蛋糕中分一杯羹。如我国传统产业发达的宁波地区，形成了全民房地产热。雅戈尔、罗蒙、杉杉、太平鸟这些服装企业均投资于房地产业，而且大部分的制造业几乎都开始涉足地产开发了，比如做文具的广博、做模具的海天、做外贸的布利杰以及做铜的金田铜业等。不仅民营资本进入，而且许多国企携天量资本涌入这一领域，形成了房地产业资本过度而其他行业资金匮乏的局面。根据报道，国资委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家，这一畸形发展状况严重挤占了其他行业的发展空间，阻碍了国民经济的均衡发展。
所谓良性发展，就是指房地产价格缓慢平稳上升，供求比例适中，利润适当，不挤占其他行业的发展空间，在适度泡沫的基础上能够刺激国民经济的健康发展；区域间、城乡间房地产业相对均衡发展；政府的宏观调控目标做到：低收入者居者有其屋，投资房地产者和投资其他产业者等量资本获取等量利润，国民经济的发展、区域经济的发展、城乡一体化的发展与房地产业的发展相互促进，相得益彰，共同繁荣。
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