| 资金内部融通性对房地产企业融资方式的影响 |
| 戴栎，黄有亮 2007-03-16 |
| 摘 要： |
本文提出资金内部融通性的概念，并将其定义如下：资金内部融通性即是指资金在企业集团的成员单位间流动的程度。本文根据资金是否可以在企业集团内部融通，将资金内部融通性分为三级：自由融通的资金；限制融通的资金；不可融通的资金。房地产企业集团资金来源广泛，各渠道筹集的资金内部融通性是不一样的，对各种来源资金的内部融通性进行分析，呈现出以下特点：注册资本金不可以融通；不是注册资本金的权益资金可以融通；受到金融机构监管的债务资金不可以融通；没有受到金融机构监管的债务资金可以融通；将项目抵押给银行的项目其开发经营收入不可以融通。 |
| 关键词： |
内部融资，房地产业，企业融资方式，资金内部融通性 |
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一、资金内部融通性的等级分类
资金内部融通性目前没有明确的定义，为了能够更好地对房地产企业集团资金内部融通进行研究，在此提出资金内部融通性的概念，并将其定义如下：资金内部融通性即是指资金在企业集团的成员单位间流动的程度。本文根据资金是否可以在企业集团内部融通，将资金内部融通性分为三级：
1.自由融通的资金：是指任何情况下，均可以在企业集团内部融通的资金。
2.限制融通的资金：是指资金并不是在任何情况下均可融通，资金的融通受到某些条件的限制。
3.不可融通的资金：是指在任何条件下均不能融通的资金，只能专款专用。
二、各种来源资金的内部融通性分析
房地产企业集团资金来源广泛，各渠道筹集的资金内部融通性是不一样的，对各种来源资金的内部融通性进行分析，呈现出以下特点：
1.注册资本金不可以融通
注册资本金是国家授予企业法人经营管理的财产或者企业法人自有财产的数额体现。《公司法》规定企业的注册资金可以用于日常的消费和业务往来支出。无论是企业集团的注册资本金还是成员单位的注册资本金，都只能用于集团或者该成员单位开发的项目，不能融通给其他的成员单位。
具体包括三种情况；（1）企业的注册资本金；（2）企业的内部积累增资为注册资本金；（3）吸收投资合作成立公司的注册资本金，包括权益型的信托资金、权益型海外基金等。
2.不是注册资本金的权益资金可以融通
不是注册资本金的权益资金可以融通给其他的成员单位。具体包括以下几种情况：
（1）股票融资。发行股票是股份有限公司筹措权益资金的一种主要方式，股票市场并不会限制资金的流向，可以在企业集团内部自由融通。
（2）企业的内部积累没有增资为注册资本金。
（3）吸收的投资作为权益性资金但不是注册资金，包括权益型信托资金、权益型海外基金等。
3.受到金融机构监管的债务资金不可以融通
金融机构为了规避风险通常会监管发放给房地产企业的债务资金，限制资金只能用于特定的用途，不可以在房地产企业集团内部融通。包括：
（1）银行贷款
近年来，随着房地产企业的快速发展，银行为了防范风险，对房地产贷款风险采取了控制措施，取消了房地产企业的流动贷款，只对其提供项目开发贷款，而且银行要求提供的项目开发贷款只能运用于该项目的开发当中，不能挪用于其他的用途，每一笔资金的使用都需要向银行提出申请，银行对每一笔费用都会监管。所以，银行贷款是不能融通的。
（2）债券融资
房地产债券根据筹集资金的使用范围可以分为房地产项目债券和房地产企业债券。房地产项目债券是指筹集的资金只用于该特定项目的开发，而房地产企业债券即是筹集的资金用于开发企业的项目。发行债券筹集的资金，必须用于审批机关批准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。
（3）委托贷款资金
委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。所以委托贷款也会受到金融机构监管，不能融通。
（4）债务型信托资金
债务型信托资金主要是指抵押贷款类信托。抵押贷款类信托产品是指信托公司以质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保而发行房地产信托产品后，将募集的资金提供给房地产公司使用。该种信托筹集的信托资金是不可融通的，受到信托公司的监管。
（5）债务型海外基金
一些海外基金为了防范风险或者房地产开发商为了不分享利益，以债务资金的形式参与项目的开发，获取一定利率的利息。债务型基金通常会受到基金管理机构的监管，不能融通。
4.没有受到金融机构监管的债务资金可以融通
没有受到金融机构监管的债务资金包括典当借来的资金。典当的资金运用灵活，可以在企业集团各成员单位之间融通，只需到期时还本付息就可，是一种自由融通资金。
5.将项目抵押给银行的项目其开发经营收入不可以融通
为了筹集资金，房地产企业通常会将项目的土地或者是在建工程抵押给银行，银行为了抵御风险，会监管项目的收益，以保证能够收回发放的贷款。此时，项目的收益不可以融通。如果项目没有抵押给银行或者采用的是第三方贷款担保的话，则该项目收益可以自由融通。
三、资金内部融通性对房地产企业集团选择融资方式的影响
房地产企业集团下有多个成员单位，各个成员单位虽然是独立运作的个体，但集团公司应从整体利益出发，统筹安排各个子公司的融资，使得资金能够发挥最大的效用。
房地产企业集团选择外部融资方式时主要考虑资金结构、成本、易得性等因素，而这些因素都和资金内部融通性相关。房地产企业集团的外部融资和内部融通两者相辅相成，共同构成房地产企业集团的资金链。所以，房地产企业集团选择外部融资方式的标准即是其资金内部融通性符合集团战略要求。资金内部融通性对房地产企业集团选择融资方式主要有以下几方面的影响：
1.资金结构
房地产企业集团公司以及成员单位都会有权益资金和债务资金，两者构成企业的资金结构。通过以上分析可以看出，权益性资金的融通性通常要高于债务性资金，大部分债务性资金是不可以融通的。所以各个成员单位确定资本结构时，就需要考虑可以融通的资金是否符合集团的战略要求。
2.成本
资金内部融通性的高低和融资成本是关联的。内部融通性高的资金融资成本也高，例如通过股票市场和典当获得的资金成本相对较高；内部融通性低的资金融资成本也低，例如银行贷款、企业内部积累等等。
（1）如果现有的外部融资和内部融通两种方式共同作用还不能满足房地产企业集团的资金需求，就需要更换外部融资方式，选择可以筹集到资金内部融通性更高的融资方式。
（2）选择外部融资方式时通常会选择成本较小的。但是如果不可融通的外部融资方式A的融资成本低于可以融通的外部融资方式B的融资成本和内部流通成本时，应该选择A；如果A的融资成本高于 B的融资成本和内部流通成本时，应该选择B。
3.资金易得性
当前大多数房地产开发企业获取资金的渠道还是企业的注册资金、内部积累、银行贷款以及开发经营收入，其中只有内部积累和开发经营收入是限制融通的资金，其他两种资金是不能融通的。所以如何积极发挥内部积累和开发经营收入的内部融通性显得尤为重要。
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