| 地王频出会成为房地产市场洗牌新动力 |
| 巴曙松 2009-12-28 |
| 摘 要： |
四万亿经济刺激计划之后，事后评估看，到目前为止，信贷投放增长非常快，房地产行业是非常主要的得益者，从现在的情况观察看，这种高地价，会成为房地产行业洗牌的一个新动力。在以前的利润构成里面，土地的理顺占主导部分，现在高地价使得靠土地盈利贡献房地产盈利的时代逐步的过去。不同城市，不断出现的地王，从过去的经验看，过去几年出现的地王，在全国主要的城市，大面积没有开发，这是非常现实的情况。房地产市场会进入一个波动期。 |
| 关键词： |
房地产市场，信贷投放，高地价，土地盈利贡献，经济刺激计划 |
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谢谢主持人，使我有机会今天跟大家一起讨论当前房地产十年来的发展的挑战和趋势。刚才陈主任讲了三个好、三个坏，水准高的专家可以讲六点，我想我只能讲三点，因为三点大家容易记得住。
第一，地王频出会成为房地产市场洗牌的新动力。
第二，接下来的经济复苏，会使得房地产行业、房地产市场进入一个波动期。
第三，城镇化挑战，加速推进城镇化，推进城市化是非常重要的主线，加速推进城市化攻坚，对房地产行业的推动作用多一些，但是我们看到很多挑战。三个方面。
第一，为什么地王频出会促进房地产行业的洗牌。从99年到现在，严格意义上来说，我们的房地产行业还没有经历一次真正意义上的市场周期的洗牌。去年这次金融危机的冲击，实际上是调整到一半的洗牌，四万亿经济刺激计划之后，事后评估看，到目前为止，我们的信贷投放增长非常快，1-8月份超过8万亿，8万亿的投新除了大型的基础设施，房地产行业是非常主要的得益者，从现在的情况观察看，这种高地价，会成为房地产行业洗牌的一个新动力。最近我跑了几个不同地区的房地产的销售、开工、建设的情况，也看到房地产企业，包括房地产公司在内地和香港的上市公司股票价值的大幅波动，在香港市场上市的内地的房地产的股票叫做内房股，发企业债的话，按照这个公司要破产来定，现在涨幅惊人，我们看过去五年，或者十年，哪怕是国内非常优秀的房地产企业，对利润构成的分解，如果分成三大块，第一块最主要的是在购买土地、开发、销售的过程当中，很多非常优秀的公司姑且超过50%，给消费者提供的像陈淮主任讲的，在供销大致平衡的欧美市场上，房子的品质作为商品提供的附加值，可能排在第二位。第三个是因为比较好的销售技巧，比较清晰的市场定位和营销能力带来的盈利。刚才孙总举的上海的楼盘销售的例子，我认为那是销售比较成功的案例。
在以前的利润构成里面，土地的理顺占主导部分，现在高地价使得靠土地盈利贡献房地产盈利的时代逐步的过去。江浙有个当地最大的房地产企业的负责人，他自我批判，房地产企业包括我在内，实在是太蠢了，去年4季度、今年1季度的时候，哪个城市找我们，让我们去他们的城市，我们不去。现在大家都冲上去，抢这些地。我问他们为什么？他们说我这么大的公司，如果再不买地，明年地就开发完了，我公司要运转，我们怎么吃饭。这就是土地的库存，补这么大的土地的存量，怎么想的。
他说想全国那么多项目，这几块地只当他不挣钱，目前为止没有几个地产商能这么说，说不在乎钱。随着土地利润的降低，房地产企业要把握自己的能力，开发能力、设计能力的竞争。现在在市场上，我们已经看到类似的迹象，目前在一些主要城市所出现的价涨量缩的趋势，本身反映了中小房地产企业对未来开发能力的担忧。去年底和今年初的时候，担心是现金流跟不上，今年上半年销售的回暖，使他们自己生存下来没有问题。下一步也看不很清楚，所以干脆把现有的存量放大。所以我想说的第一点判断，高地价会成为推动没有完成的房地产行业的洗牌的新的动力和力量。
我们不同城市，不断出现的地王，从过去的经验看，过去几年出现的地王，在全国主要的城市，大面积没有开发。这是非常现实的情况。
第二个判断，为什么说房地产市场会进入一个波动期，对目前处于的经济形势和经济阶段相关，这次的题目叫房地产的十年，我们想一下，十年前的住房制度改革怎么推出的，在这十年间，房地产市场竞争最激烈的是两次金融危机，第一次是亚洲金融危机，第二次是这次的金融危机。住房制度改革是在1998年，党中央、国务院及时的推出了政策。随着地方财政的投资力度逐步减弱，市场化的投资没有跟进，到了99年，经济出现二次探底。为了刺激经济从二次探底的底部再走出来，当时的决策者做了改革的尝试和探索，包括国有企业的改制、改革，特别是住房制度改革。
这一次，房地产企业经过十年的轮回，又处于类似的市场地位。现在8月份的股票市场的暴跌，24%的调整，其实跟当月的房地产销售大幅下降直接相关，为什么资本市场这么关注房地产的销售，因为只有交易的放量，才能带动前后项的资产业的复苏，消化他的产能，钢铁、家具等，价格上涨幅度非常快，很多城市超过了上一次的价格高点，我们现在可以确信中国的经济复苏的力度比相信的要强。如果到了市场的四季度，GDP到了9和10，明年1月初的时候到10或11的话，可有可能的。
在复苏的过程当中，决策者可能面对一个平衡，一方面希望房地产行业从销售环节的复苏转到生产建设的复苏，带动GDP市场化的需求，防止二次探底，对高房价可能有一定的容忍。
经济实体面对强劲的复苏，使得决策者有更大的勇气调控这个行业。现在全世界都在讨论的一个主题叫退出，为了防止在将来的通货膨胀，各个国家的央行都在考虑退出，关键是什么时间的问题。现在的信贷投放今年9到10月应该没有大的悬念，不可能像今年上半年那么高速的投放。我们看一月份，信贷投放1.62万亿，2月份1.08万亿，3月份是1.89万亿。上半年达到7.37万亿，每个月平均超过1万亿的投放，到了下半年，我们看看7月份3559亿，8月份4504亿，接下来大概在4000亿上下波动。因为担心未来通胀的压力，所以实体经济复苏的越强劲，一方面支持我们房地产行业的发展，成为大家购买力增强，对未来的预期乐观了，另一方面快速上涨的房价也可以使得决策者可以由比较大的信心调控。刚才陈主任说，没有从紧的政策信号，咱们不能完全采取拖了政策。
在国庆之前营造和谐的氛围，让大家有信心是有必要的，但是对此要有清醒的认识。这就是我所说的为什么会是波动的市场，经济形势好了，出口好了，消费起来了，大家笑的不错，经济增长不错，调控问题不是太大。所以第二个判断是市场进入到经济复苏和政策退出的博弈期，导致市场的波动。
第三，关于城市化的机遇和挑战。城市化的故事我们讲了很长时间，一谈房地产行业的广阔发展空间，我们就谈城市化。我们看到粗去年底到今年中，很多海外的GDP对中国进行预测，预测最高的是5%，这是很乐观的。这个分析在给我打电话的时候，我们怎么算也部分不能算到8%，因为他们低估了城市化的发展空间，增长空间还存在老龄化到来的情况，这是非常关键的时期。在人口老龄化到来之前，加快城市化。
现在看来，城市化有很多挑战是不能回避的，第一融资，加速推进城市化需要基础设施大量的投资建设，现在我对地方政府的投资提供了巨大的作用。根据我们国家的金融法律法规，政府不能直接去银行贷款，成立了地方政府投融资平台，全国成立了进4000家，在这一年的时间了面，以反危机的政策措施，从这些融资平台总的负债从一万多亿转到五万多亿，如果负债再进一步扩大，怎么投资。给我们的房地产行业带来的压力，高地价的压力。这么多钱怎么还，很大程度上靠土地收入。而且据著名经济学家陈淮算，现在才45%，要上升到亚洲的平均水平55%～60%，还有很大的成差距，我认为45%还高估了，那从40%上升到60%，所需要的基础设施非常大，现在才45%，我们地方的平台就借了很多钱。
第二，一个很现实的问题。我们拿城市化来解释房地产业发展的巨大空间的时候，并不意味着房地产行业的上涨。因为中间出现了错位，我们讲的巨大的人群，大部分是打工的，新毕业的学生，他们所需要的房地产不是我们现在市场上主打的商品房的价位，谁来体够，都由政府来提供，提供得了吗？选世界有这方面的成功的经验不多，操作起来北京也出现了四岁的娃娃拿身份证，也领到了经济适用房的房证。所以怎么操作应该考虑。
第三，只要是资产价格就会有涨有跌，为什么到中国股市，涨到6000点就会降下来，整个市值到了30多万亿。按照3000块钱的平均价，39万亿的市值。再接着涨，到4000一平，就变成5000万亿。
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