| 房地产市场走向：从2006年说起 |
| 易宪容 2007-01-19 |
| 摘 要： |
跟据经济预测报告，2007年中国的经济将稳中趋稳，其GDP增长为9.5%，固定资产投资同比增长20%。因此，2007年的宏观经济政策将稳中偏紧，并继续以抑制固定资产投资过快增长为核心，进一步巩固2006年宏观调控的成果。如果宏观调控能够把握住国内房地产市场发展之主线，其他问题也就会迎刃而解。因为就目前经济形势来看，房地产市场仍然是国内宏观调控关键所在。 |
| 关键词： |
房地产市场，房地产价格，宏观调控 |
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跟据国家信息中心的经济预测报告，2007年中国的经济将稳中趋稳，其GDP增长为9.5%，固定资产投资同比增长20%。因此，明年的宏观经济政策将稳中偏紧，并继续以抑制固定资产投资过快增长为核心，进一步巩固2006年宏观调控的成果。如果宏观调控能够把握住国内房地产市场发展之主线，其他问题也就会迎刃而解。因为就目前经济形势来看，房地产市场仍然是国内宏观调控关键所在。
市场走向是多方力量博弈的结果。房地产市场由于其特殊性，政策影响的力量应该会更大一些。近几年来，国内房地产宏观调控持续不断。特别是2006更是房地产市场宏观政策出台最多的一年，有国六条、国六条细则，有征收二手房交易所得税的、限制外资进入的、有土地宏观调控与管理、银行信贷政策等，可以说，对于房地产市场各个方面都有新规定出来。但我们政策的出发点是为了稳定房价，实际上为国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，国内房地产市场的价格就很难向下调整。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。
同时，房地产信息的不真实特别是价格信息的不真实使决策者对市场的判断产生偏差，因此而出台的政策也就出现偏差。在任何市场体系中，价格是市场最为核心的信息。它既反映了市场供求关系的信息，也反映了市场的运作机制及市场当事人的利益关系。目前房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不科学也不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的一手房平均房价作比较，其实是在用不同的东西在比较，不一样东西不一样的价格如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，同一东西在不同时期表现为不同的价格，这才能反映房价的涨跌。
还有，这个价格是一个地方一手房的平均价格，而一手房的开盘多少、什么时候开盘又基本上掌握在地方房管部门手上，房价在当地政府手中就可以根据中央政府的需要来操纵自如了。比如，当当地房价高了可以多开盘一些远郊的房子把整个当地房价拉低；如果当地房价低了，就多开盘一些城市中心的楼盘来抬高当地平均房价。
我们可以从这几年国内房价上涨幅度来看（国家统计局的数据），多数地方每年房价上涨都不会超过10%，如从1999-2004年5年全国平均房价累计上涨仅19.3%，每年不会超过4%；2005年上涨为7.6%；2006年1-3季度分别上涨5.5%、5.6%、5.5%。如果国内的房价真是这样一个涨幅，那么国内居民可支配收入的上涨幅度远远超过这样一个上涨的幅度。在这种情况下，政府对国内房地产市场的宏观调控不是多此一举吗？
事实上，几年来中央政府对国内房地产市场进行宏观调控，问题就在于实际的房价上涨得离谱了。比如，2006年房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度遏制，反而全面飚升。如深圳，2006年前三季度整体房价同比上涨19.66%的情况下，福田、南山以及宝安三个区域的住房价格分别涨了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田区涨幅高达156%。这种房价飚升已经开始蔓延到全国，即使在一些边远省份的县城也是如此。
从房地产开发投资来看，1-9月完成投资额1.3万亿元，同比增长24.3%，比上年同期快2.1个百分点，高于2005年19.8%的4.5个百分点。其中商品住宅投资同比增长29.5%，比上年同期加快8个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如2006年1-10月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为19.3%、34.2%、 33.4%，即东部房地产投资增长不仅不减，反而房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，国内经济投资过热要想降下来是不容易了。
2006年1-10月房地产开发投资资金20592亿元，同比增长幅度29.2%，资金总额同比增长了4652亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的有国内银行贷款，同比增长为46%（2005年同比增长为15.%），金额同比增长为1368亿元；利用外资同比增长为39.2%（2005年同比增长为24.3%），金额同比增长为81亿元，其中外商直接投资同比增长为73.3%（2005年同比增长为24.3%），金额同比增长为90亿元；自有资金同比增长为22.7%（2005年同比增长为37.9%），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1249亿元；其他资金来源同比增长为26.8%（2005年同比增长为13.6%），金额同比增长为1968亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为-0.2%（2005年同比增长为10.2%），金额同比增长减少了12亿元。
从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（仅占1.39%）。因此，房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面。
为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且其增速大于2005年的3倍以上？这并非国内商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关的当事人大谋其利。但是，当这些事情败露时，很少看到哪家银行高层管理者由于银行信贷在房地产市场的寻租行为而受到追究与处罚的。比如上海姚达康事件，尽管为国家审计署审计披露了出来，但处理结果却没有看到下文。正因为，银行信贷进入房地产市场是银行与个人短期双赢的事情，即使败露出来也是违法成本极低，那么国内商业银行让大量的银行信贷涌入房地产市场就产足为怪了。
可见，如果房价过高，房地产市场的高收益，必然会吸引社会上的人力、物力、财力等各种资源涌入房地产市场。而国内银行的资金涌入不仅是推动房价上涨重要因素也是资源涌入的重要部分。这样不仅会掀起国内房地产开发投资新热潮，也会带动与房地产相关的50多个产业的价格上涨与企业投资增加。同时，房地产开发投资快速上涨，也会拉动国内各地的造城运动。这样，国内新一轮的投资过热又会到来。
正因为这样，我把国内房地产市场看作是一个政策市。对于一个政策市，市场的价格是无法以市场供求关系来判断的，它只能根据政府的政策来确定。而政府的政策是不确定的。那么，谁有能力来预测中国的房价未来趋势呢？
不过，我们也应该看到，2006年政府的国六条中，明确地指出了要调整目前国内不合理的房地产市场结构，要通过技术性硬约束来保证这种结构调整得以进行。特别是建立和谐社会，让绝大多数民众都能够分享到中国改革的成果，从国六条的精神中，2007年政府房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于调整当前不合理的房地产结构，生产更多的国内绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以改善国内绝大多数居民住房条件。如果是这样，国内的房价理性回归已经成了社会的共识及绝大多数民众对政府的愿望。这也是未来国内房地产市场发展与房价的根本所在。
根据以上分析，对于2007年的房地产市场来说，本文仍然认为它是一个政策市。这种情况在短期内无法改变。既然国内房地产市场是一个政策市，那么2007年国内房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，就在于政府还会推出什么样的政策。如果政府从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飚升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束把住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三以市场化的方式（如税收、利率、货币补贴等）建立起覆盖全民住房保障体系。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将持续稳定的发展。不过，目前最大的困难就是既得特殊利益集团对这种改革与调整严重的阻碍！
易宪容，经济学博士，中国社科院金融研究所研究员，金融发展与制度研究室主任，国际新制度经济学学会会员。
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