| 用调控通胀的机制来调控房价 |
| 汤敏 2010-05-11 |
| 摘 要： |
一直以来，房价问题都是全社会关注的焦点。房价问题的重要性，不仅关系到千家万户，是民生中最重要的问题，更重要的是，房价的膨胀与房地产的崩盘对经济造成的危害，与通货膨胀一样，可以严重影响老百姓的基本生活方式，会置一国的经济，甚至全世界的经济于极大的危险之中。本文中，作者认为，把调控物价的机制运用到调控房价上，即把房地产价格等资产价格纳入宏观经济与宏观调控的范围内，很可能是今后经济学发展的一个新的方向。作者还讨论了如何设计一个房地产的宏观调控指标，提出建立两个核心指数：城市基本房价指数和房价变化容忍度指标。并研究了对房价的调控与对物价的调控有何异同。最后，作者对应该如何对房价进行调控提出一些看法，特别是作者讨论了房价的调控对政府的运作，对房地产商，对老百姓又有什么好处。 |
| 关键词： |
房价，宏观调控，通货膨胀，房价指标体系，房价指数 |
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房价问题又成了全社会关注的焦点。房价问题的重要性，不仅是关系到千家万户，是民生中最重要问题，从宏观的角度来看，房价的大起大落，会把整个国家的经济拉入衰退之中。远的不说，九十年代初的日本经济崩盘，九十年代末的亚洲金融危机，近日的美国金融危机，究其根本原因，都是与房地产泡沫形成与破灭有着直接关系的。要防止未来中国经济陷入严重危机，保证国家长治久安，就应该探索一种根本的机制来防止房地产泡沫的出现。笔者认为，应该把调控物价的机制运用到调控房价上。
一、为什么要调控房地产价格？
为什么要调控房价？道理与为什么要调控物价是一样的。本来物价是由市场来定的，为什么全世界各国政府都有反通货膨胀的干预措施呢？这是因为它直接关系着每一个家庭的基本生存，关系到宏观经济稳定，关系到社会的安定。而凡是用于解释为什么政府要调控通胀的理由，原则上都适用于调控房价。
为什么要从宏观的层面来管房价呢？这也是与要从宏观上来管物价的道理是一样的。政府对物价的管理，重点不在具体地干涉每一种商品的物价，而是在宏观层面上，盯住物价指数，通过货币政策与财政政策等宏观政策来打压通货膨胀。同样地，政府对房价的调控，也应该更多地在宏观的层面上，看整体的房价水平是否过高，而不应该过多地去调控具体的土地、房型、等等微观层面的问题。
为什么要用调控物价的机制来调控房价呢？这是因为政府对物价问题的关注，对物价的调控基本上是有效的。针对通货膨胀的宏观调控，有很清晰的目标。当通胀超过政府的容忍度时，如4%，有关部门就要开始行动，该提息的提息，该收流动性的收流动性。全社会也知道这时政府要出手了，会自觉与不自觉地，情愿与不情愿地加以配合。在对物价的调控中，也有微观措施，如抓菜篮子工程，抓母猪存栏数等等。在紧急的情况下，也有整体的物价管制。但是，对通胀的调控基本上还是以宏观手段为主的。有一个明确的宏观目标，什么时候出手，出拳多重，什么时候该停手，清清楚楚。
但是对房地产的调控却缺乏一个明确的目标。调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？是保证结婚前都能买到房，还是40岁以后都买房？目标很不清楚。当前对房地产调控，没有把主要的注意力放在宏观的价格水平上，而是把重点放在具体的微观层面上，各种措施五花八门，效果不佳。对房地产的调控近年来总体上来说是不成功的。
二、为什么各国对房地产的调控都是失败的？
有意思的是，对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话美国这次也不会栽这么大的一个跟头。日本也不会因此导致出现二十年经济低迷的现象。英国、爱尔兰、希腊、迪拜等很多国家目前还是在因房地产的崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这同一块石头上，隔一段时间房地产危机就又来一次。
这种现象不能不引起我们深思。而这种现象的出现很可能是经济学理论的缺失，是宏观调控在内容、目标、手段上的缺失所造成的。
长期以来，宏观经济学理论对房地产这个举足轻重的支柱产业没有给予应有的关注。对房价的调控没有系统地进入宏观经济学研究的范围里。尽管房价是经济中最重要的价格之一，但由于它并不属于消费类，所以不在CPI的统计范围内，没有反映在通货膨胀之中。在价格指数中，仅包括了租金的变化。而在房地产泡沫形成的时候，很可能出现房价飙升，但租金反而回落的现象。因宏观部门对房价监视不够，研究不够，只有当房地产出现大问题了才采取措施，但这时往往已经积重难返，只有崩盘一条路了。
这些似乎是经济理论上的学术问题却在政府的宏观管理中造成了极大的问题。几年前，在极度宽松的货币政策下，美国的房地产价格已经迅速攀升。但当时的美联储主席格林斯潘还在沾沾自喜，因为宽松的货币政策并没有造成美国的通货膨胀。对房价上升的忽视使他得出了宽松的货币政策并无风险的错误结论，终于酿成了大祸。日本央行在八十年代后期为抵消广场协议后日元急剧升值的影响，向市场发放了大量的货币，造成了股市与楼市价格的泡沫。但日本央行仅盯住通货膨胀的指标，认为通胀不高，宏观风险不大，最后造成了日本的房地产与股市的崩盘。
这次世界金融危机给全世界政府的一个重大教训是，宏观政策不能只盯着就业，只盯着通胀。以房地产价格为主的资产价格，也应该是宏观调控的重要指标。为什么房价不算在CPI中呢？传统的经济学的解释是，因为房地产是投资，而投资品的价格不应该算在CPI中。投资品价格的上涨最终会转移到消费者物价指数中的。如果把投资品的价格算进去，就可能出现重复计算。但是笔者认为，对房地产来说，特别是对居民的住房来说，是居民的最终消费。这个价格最终是反映不到CPI中的。因此要与其它的投资品区别对待。
更重要的是房价的膨胀与房地产的崩盘对经济造成的危害，与通货膨胀一样，可以严重影响老百姓的基本生活方式，一样会置一国的经济，甚至全世界的经济于极大的危险之中。既然要用宏观手段来对付通货膨胀，为什么不应该把房价也纳入宏观调控的范围之内？既然对物价要使用微观层面的手段之外，还要在货币政策上，在财政政策等宏观层面上采取一系列的措施，为什么对房地产不能有宏观调控的措施？既然对物价水平有着非常明确的，精准的调控目标，为什么对房价不应该有类似的调控目标？既然我们要把通货膨胀扼杀在摇篮之中，一露头就多管齐下地来打压，而对房价的攀升是如此之仁慈，不到形成一个巨大的泡沫，不到天怒人怨时而不去动它？
人类对经济规律的认识是有一个过程的。1929年的大萧条，在经济学上催生了凯恩斯的宏观经济学。使政府理直气壮地去进行宏观管理。而在这之前，政府对市场的干预是被传统经济学所反对的。
同样地，这次百年未遇的金融危机也应该使我们对经济学理论有新的认识，新的突破。在贸易全球化，资本在世界范围内快速流动的背景下，资产泡沫的危害越来越大，出现得越来越频繁，这也一定能催生出新的理论来。笔者认为，把房地产价格等资产价格纳入宏观经济与宏观调控的范围内，很可能是今后经济学发展的一个新的方向。
综上，笔者提出了当前对房地产调控为什么会失败的原因在于缺乏一个明确的调控目标，缺乏衡量这个目标的精确指标，更缺乏对房地产调控的大思路。当前采取的是多目标的、对具体的房型，对开发程序等等这些企业层面的微观调控。这样就出现了房价越调越高的奇特现象。笔者还指出，这一问题并不是中国独有的，而是全世界各国的普遍现象，是迄今为止还没有解决好的世界难题。这么多年来世界上大的经济危机不断，大部分都与房地产的泡沫的崩盘有关。中国要防止出现各国高速发展时常常伴随着的房地产泡沫的产生与崩盘的宿命，就要试图找出一套新的办法，走出一条新路来。
那么应该如何调控房地产呢？
笔者提出，要跳出当前微观调控的思路，采取对从宏观层面调控房地产的方式。换句话说，要用调控通货膨胀的方式来调控房地产的价格。要想对付通货膨胀一样，给出一个社会每年所能承受价格变化区间。在这个区间内，大家相安无事。超过了这个区间时，就要像对付通货膨胀一样，各种措施共用之，全社会共讨之。用这样的方式把房地产泡沫扼杀在摇篮之中。下面，笔者将讨论如何具体地建立这样一套体系，又如何运用这套体系。
三. 建立两个核心指数
要建立起一套类似调控通胀一样的调控房地产的机制，首先就要构建一套科学的房价指标体系。如果没有一套由国家统计局定期发布的、权威的消费者物价指数，即CPI，就根本不可能实行对通货膨胀的管理。同样地，对房地产也要建立起一套权威的，精确合理的房价指标体系。
这套体系首先是权威的。不能今天由统计局发一套指标，明天由建设部再发一套，后天由发改委又发一套指标。这套数据应该是统一的，唯一的。
更重要的是，这套数据应该是合理的与精确的。它是合理的，就是说它一定要反映出各地房地产价格的变化，特别是与基本民生联系特别紧密的那部分房地产价格的变化。它是精确的，就是说它要真实准确地反映这种变化，指标的设计要有很强的科学性，有理论支撑，要经得起学界的挑战。
那么，如何建立这样一套指标呢？
这个问题应该由一批统计学专家、配合房地产业的专家与宏观经济学家们经过认真研究后来回答。笔者在这里只提出几个原则，供专家们参考。
首先，这个指数不应该象CPI一样，把各种商品价格都包括在内。因为宏观层面调控的着眼点应该盯住与大众住房有关的中低档房地产，所以这一指标包括的只是100平方米（或是90，或是120平方米）以下的，以普通老百姓基本住房为主的房地产价格。
第二，它应该不包括农民的房地产。因为这是一个完全不同的市场。一般乡镇的商品房地产价格可能也不应该算入。
第三，它也不应该包括那些不能及时上市的、没有正常交易的房地产，如廉租房、或是限制交易的经济适用房、低价房等。因为这些房价是被政策所限制，不是真实的市场价格。把它们算进去就可能低估了房地产价格的变化。
笔者称这个指数为城市基本房价指数。
第四，当然也不排除同时也应该建立高档房地产价格指数、乡镇房地产价格指数以及其它的什么类别的房地产价格指数。但是从调控的角度来看，我们应该盯住的是城市基本房价指数。这个指数应该有全国性的，也有各省市的。
有了这样的一个权威的城市基本房价指数，还要考虑建立另一个重要指标，笔者称之为房价变化容忍度指标。就如同对通货膨胀的调控一样，房价指数在这个指标之下，宏观层面的调控政策不启动。而当基本房价指数超过了这个指标，宏观层面的手段，甚至微观手段就要上了。
笔者建议，这个指标要略高于3%-4%的通胀容忍度。第二，这个指标要与城市居民的平均收入增长率挂钩。当收入增长较快时，房价容忍度指标可以高一些，反之亦然。第三，这一指标应该仅与房价的变化有关，而跟当前房价的绝对值无关。也就是说，要承认历史，要承认不同城市房价的差别。这似乎对房价已经很高的几个大城市的居民不公平。但是，任何政策要从实际出发，要有可操作性。世界上任何一个国家的大城市的房价都比中小城市要高很多。这也是通过市场的力量来防止大城市发展过快的机制。
四.如何从宏观层面调控房地产价格
首先，这个调控应该是以宏观层面为主，微观调控为辅的措施。所谓宏观层面的调控，指的主要是与货币与财政政策有关的一些措施。例如，当城市基本房价指数高于社会容忍度指标时，与对付通货膨胀一样，可以采取减少货币发行量、提高房贷利率、减少房贷额度、减少财政对购买基本住房的税收优惠与补贴、增加土地供给等等措施。
再者，由于房地产在地区之间不可移动的特点，如果基本房价上涨过快是全国性的，就应该采取全国性的财政与货币的调控措施。而如果基本房价过快上涨只是一些城市的现象，则调控就应该是针对这些城市的。可以考虑对这些城市的房贷额度，房贷利率，房贷条件，应该与其它城市有所不同，因为这个城市房地产的风险增大了。同样地，对房价增长超过容忍度上限的城市，也要采取减少财政补贴等一些特别的财政措施。
象对付通货膨胀一样，各个城市政府要守土有责。你这个地区的房价增长超过了社会容忍度指标，你就要采取措施来把房价压下来。只有建立了各级政府对基本房价有了可测量、可报告、可检验的问责制时，地方政府的才不会对房价到推波助澜的作用。在货币与财政等宏观层面的调控效果不好的情况下，政府也可以采取一些微观措施，包括给一些开发商、对一些地盘上点眼药等。当然，这些针对个别开发商、个别楼盘的微观层面的措施，不到万不得已不要轻易使用。不然很容易产生腐败。
最后，对房价的宏观层面的调控不应该是单向的，既要反房地产的通胀，也要限制它的通缩。也就是说，应该同时也设计一个房价容忍指标的下限。当年度房价下降过快，低于这个下限时，宏观层面的调控措施也应该出台。鉴于当前房地产价格已经偏高，在开始时，这个下限指标可以定得低一些，但最好不要低于买房首付的比例，即不低于20%。否则，就可以出现房屋的价值低于贷款总额，从而产生在负资产的情况下投资者抛房的现象，从而引起房地产崩盘。
谁又能受益于这一套对房价的调控机制呢？
首先，这一套调控机制对广大的老百姓是大有好处的。房价的上涨也高不过个人收入的上涨。所以买房者不担心房价会疯长，可以先租着，等有了能力时再买。以房产做投资的人也可以从容挑选。没有了这些被逼出来的购买力，仅有一些刚性的结婚用房等的需求是托不起房价大涨的。这时候值得担心的倒是房价的暴跌。但有了上述的房价下限保底指标，更可能出现的是房价在房价容忍指标的上限与下限之间波动。由于房价已经很高，开始时可能会在偏下限波动。对于已经有了房子的人来说，经过了短期的调整，房价还会保持每年的上涨，只要房价涨得比银行利息高一些，买房就比把钱放到银行中强。
对于房地产商来说，当然这样就失去了一个暴富的机会，但同时也避免了大崩盘的危险。在一个有宏观价格调控的、稳定的，向上的房地产行业中，避免了价格的暴涨暴跌，大家都能赚到钱。这对房地产商们未必不是一件好事。
一个稳定发展的房地产对政府的好处自不待言。从经济层面来看，未来的五到十年内对中国经济最大的威胁就在于资产泡沫崩盘后引发的金融与经济危机。从东亚各国发展的历史来看，至今为止还没有一个国家能够走出在经济快速发展中出现房地产泡沫与崩盘的这一宿命。要使中国经济不重蹈别的国家的覆辙，就要采取别的国家没有采取过的办法。一旦能把房地产这个龙头抓住了，股市的泡沫也翻不到天上去，其它的经济风险也都是小巫见大巫了。这样才能让中国经济走上一条长治久安的道路。
当然，这些措施实施后不排除一些地方政府失去了卖地的一笔高收入。但是，仅从地方政府的利益角度来看，房价的暴涨暴跌也会造成地方财政收入的大上大下，而城市建设需要的是一个长期的稳定的投入。要从根本上改革靠卖地搞城市建设的模式已经成为社会的共识。有了对房价宏观层面调控的体系，中央政府解除了对房地产大起大落的后顾之忧，就可以腾出手来加快推进物业税、地方债等新政策，这才能保证地方政府的长期稳定的收入。
总之，经过这次百年未遇的经济危机，现在是痛定思痛，做点什么的时候了。八十年前，美国经济大萧条诞生了凯恩斯的宏观经济学，催生了政府对市场经济理直气壮的宏观调控。而今天，历史也在呼唤着经济理论与政府宏观管理的一次新的革命。防范以房地产为核心的资产泡沫不断出现很可能是这场革命的主要对象。在中国这个当前受房地产泡沫威胁最大，又最不受传统经济理论约束，最不信邪，又最有宏观调控意愿与能力的国家，很可能成为这场革命的先行者。让我们去迎接这一挑战吧。
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