| 住宅价格调控政策成效分析 |
| 刘琳 2007-09-21 |
| 摘 要： |
自2003 年9 月，为贯彻落实《国务院关于促近房地产市场持续健康发展的通知》，国土资源部发出《关于加强土地供应管理 促进房地产市场持续健康发展的通知》以来，全国住房价格涨幅基本平稳，稳定住房价格政策显成效，但仍有部分城市房价保持较高涨幅，源于这些城市内部房地产市场供不应求，全国住房价格涨幅仍然处于合理区间，房价增幅低于GDP 增幅，居民最大住房支出比例迅速上升，如果考虑存量住房资产，城镇居民的住房支付能力将有较大幅度的提高 |
| 关键词： |
房地产业，房价，GDP，价格政策，住房支付能力 |
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2003 年9 月，为贯彻落实《国务院关于促近房地产市场持续健康发展的通知》，国土资源部发出《关于加强土地供应管理 促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356 号），明确表示土地供应是调控房地产市场的基本手段，并更进一步明确，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。自此，住房价格进入了快速上升的轨道，尤其是二手住房价格的变化更加明显。
总体来看，受土地政策和信贷政策变化的影响，2004年末住房价格涨幅达到1998 年以来最高，2004 年全国房屋销售价格涨幅达到9.7%，其中商品住宅销售价格涨幅为9 . 4 %，二手住宅销售价格涨幅达到15%，居住用土地交易价格涨幅为11.6%。
为促进住房价格的基本稳定，促进房地产业的健康发展，2005 年3月央行取消了住房贷款优惠利率，5 月国家七部委联合颁布以稳定住房价格为主要目的的“国八条”。在这些政策的作用下，房价涨幅迅速下降，2005 年全国房屋销售价格涨幅降为7.6%，其中商品住宅和二手住宅销售价格涨幅均降为8.4%，居住用土地交易价格涨幅为10.3%。
2006 年5 月，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，研究并提出了“国六条”；之后，建设部等九部门联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，细化“国六条”的要求，提出新建住房“90/70”的结构比例。7 月，国税总局发布自8 月1 日开始征收个人住房转让所得税；建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171 号文），规范外资投资房地产。在一系列政策的作用下，2006年房价涨幅继续回落，2季度后房价涨幅基本平稳，2006 年全国房屋销售价格涨幅进一步下降为5.5%，其中商品住宅销售价格涨幅进一步降为6.4%，二手住宅销售价格涨幅降为5.3%，居住用土地交易价格涨幅降为6%。
2007 年1-5 月，房地产市场的供求矛盾仍没有缓解，全国住房价格仍保持上涨态势，但涨幅基本保持2006 年的水平。前5 个月，全国房屋销售价格涨幅为5.7%，其中商品住宅销售价格涨幅为6%，二手住宅销售价格涨幅为5.7%。
2005 年以来，全国住房价格涨幅逐步回落至6%左右，2007年则基本保持平稳，但由于房地产市场是区域性市场，不同城市住房价格的变化差异很大，部分城市房价涨幅持续上升。
2006 年，北京、深圳、呼和浩特、大连、青岛、天津等城市的商品住宅和二手住宅销售价格的涨幅都名列前茅。2007 年前5 个月，商品住宅销售价格涨幅前五位的城市是深圳（10.88%）、北京（10.1%）、成都（8.32%）、广州（8.28%）、福州（8.04%），二手住宅销售价格涨幅前五位的城市是深圳（12.76%）、郑州（10.72%）、北京（9.42%）、大连（8.4%）、南昌（7.06%）。
这些城市住房价格高涨源于该城市内房地产市场供不应求的矛盾持续加深。例如，北京市房地产市场供给连续两年负增长，深圳市房地产市场供给连续三年负增长，上海市房地产市场供给连续两年负增长，广州的房地产市场供给在2005 年负增长之后2006 年加大了土地供给，新开工面积也出现小幅增长。
各国政府都将保障居民的居住权利视为重要责任，从这个意义上讲，住房问题是一个政治问题，但住房价格却是个市场问题。并且，住房价格是否合理，只是相对而言，相对不同的区域、相对不同的经济发展速度、相对不同的收入增长幅度等等。从住房价格与GDP和收入的比较看，扣除价格因素影响后，1998年至今，各年增量住房价格增幅均低于同期GDP增速和城镇人均可支配收入增幅，各年二手住房价格增幅没有持续超过同期GDP增速和城镇人均可支配收入增幅，说明近年我国住房价格的上涨有宏观经济基本面的支撑，全国住房价格涨幅仍然处于相对合理的区域。
在现有收入条件下，中高收入阶层的城镇居民仍有承受更高房价的能力。收入差距首先体现在家庭收入方面，分析住房价格的合理性要比较城镇家庭住房消费支出与其收入的关系。计算近年我国城镇居民消费支出结构变化的结果表明：不同收入阶层所能支付的最大住房支出比例差别很大。2004 年，不同收入阶层可支配收入中最大住房支出比例分别为：低收入户30%，中等偏下户48%，中等收入户62%，中等偏上户72%，高收入户79%，最高收入户88%。可以看出我国低收入家庭可支配收入中的最大住房支出比例为30%，与多数国家和地区的标准相同；而对于其他收入阶层，其所能支付的最大住房支出比例均超过30%。如果按照30%的最大住房支出比例构造住房可支付性指数（HAI），在购房首付比例为20%、按揭期限30年的条件下，2005年全国城镇居民住房可支付指数为122.61，高于100；说明中等收入的家庭可以买得起中等房价的住房。
2005 年，我国城镇居民家庭按户计算的住房自有化率达到87.8%，其中，自有自住的住户比例为85.8%，自有出租的住户比例为2%，城镇居民家庭自有住房资产价值平均为14.6 万元/套。因此，住房已经成为我国城镇居民家庭的重要资产，高住房自有化率是形成当前房地产市场中“代际帮助”和“卖旧换新”的重要基础，对提高居民家庭住房支付能力有着非常重要的贡献。计算不同收入阶层拥有住房存量资产前后对中位数价格住房的支付能力，结果表明，在没有考虑住房存量资产的条件下，相对于中位数房价，住房支付能力不足存在于较低收入家庭，包括：中等偏下收入户、低收入户和最低收入户；如果考虑住房存量资产，自有自住城镇居民家庭“卖旧换新”条件下，中等偏下收入户和低收入户完全可以承受中位数房价的住房，住房支付能力仍然不足的城镇居民家庭只有最低收入户。
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