| 论通货膨胀背景下我国房价的理性回归 |
| 穆丽霞，贾红胜，宋继圣 2008-02-29 |
| 摘 要： |
在全球通货膨胀的背景下，我国房地产市场经历着前所未有的价格波动，这是我国房地产迅猛发展之后房价理性回归的表现。房价理性回归有助于改善人民群众生存质量，确保房地产市场健康运行。当前我国房价理性回归源于中央政府的土地、金融、税收等政策。 |
| 关键词： |
房价，通货膨胀，房地产市场，理性回归 |
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来自国家发改委的一份统计显示：近几个月来，世界各主要国家和地区CPI（居民消费价格指数）普遍高位上涨。据统计，2007年9、10月份CPI涨幅超过5%的国家和地区主要有俄罗斯（10.80%）、南非（9.7%）、阿根廷（8.6%）、越南（8.1%）、印度尼西亚（6.9%）、罗马尼亚（6.8%）、印度（6.7%）、中国（6.5%）和中国台湾（5.3%）。在全球通货膨胀的情况下，我国房地产价格却出人意料的大幅度下降，笔者认为，这是我国房价开始走向理性回归的表现。
一、通货膨胀与房价理性回归的迹象分析
经济学上所说的通货膨胀是指平均物价水平持续上涨，通货膨胀率一般是与消费者价格指数同方向变化的。当今世界，许多国家是把CPI作为通货膨胀的判断依据。2007年国家统计局1月24日发布最新统计，受食品价格持续上涨等因素影响，2007年12月全国居民消费价格（CPI）同比上涨6.5%。2007年全年我国CPI涨幅为4.8%，远远超过央行的控制线3%。因此，我们可以说，CPI的上涨已使我国经济同其他国家一样处在了通货膨胀之中。
相反，在我国房地产市场，曾经一路狂飘的房价在2007年底终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现价格回归的迹象。房地产市场“狂热”不再：卖房人没有了以往的“牛气”，买房人不再迫不及待，市场观望气氛渐浓，楼市进入近年来罕见的“理性回归”之中。2007年10月份之后，一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场，开始曝出房价下跌的消息，上海、北京、广州等中心城市的房地产市场也出现了房价松动迹象。据中原地产统计：深圳2007年10月份新房均价较9月下跌约一成，深圳二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格9月比8月下降47.09%。上海10月以后每周销售面积相比高峰时期有所下降，成交均价也开始下滑，从最高时期的每平方米1万多元下降到近期的8000多元。根据北京市建委的数据：2007年11月份全市新开楼盘均价每平方米14966元，比10月新楼盘开盘均价每平方米15324元下降了358元。一路疯涨的房价半年来首次回落。另据广州市国土房管局公布的数据：10月份广州商品住宅成交面积仅为55万平方米，比9月份的成交量下跌了18%，创造了2007年以来楼市的新低。
二、当前我国房价走向理性回归的必然趋势
（一）我国房价理性回归是构建社会主义和谐社会的必由之路
解决住房问题，对于保持良好的社会秩序、保证民众安居乐业以及社会安定团结意义重大。随着人们对住房的要求不断提高，房地产业在中国以惊人的速度发展，城镇住房增量需求和改善需求的双旺盛，推动房地产业持续发展，供不应求的市场状况更是使住房价格在近几年飞涨。2003年以前，我国房屋销售价格的年增长率大概在3%左右，2003年后，增长率提高到15%，接下来各年我国的房屋价格飞速增长，到2005年均价已经达到了3250元。这只是全国的水准。在一些发达的城市如北京、上海，2006年房屋的均价已经上涨到了7000多元。2006年末，北京、上海等地的均价终于突破了每平方米7000元。一方面，房价的快速上涨导致大部分人望屋兴叹，城镇增量需求和改善需求难以得到有效满足；另一方面，房地产市场中存在大量的不正常现象又使得房地产供量畸形。例如，房地产存量闲置、天价地王、捂盘惜售、囤积土地、炒房团等等现象的出现直接加剧了供需矛盾。解决房地产市场中存在的供需矛盾和不正常现象，实现房价的理性回归必然有利于构建社会主义和谐社会，保证人民群众安居乐业，保持社会稳定团结。
（二）我国房价理性回归是改善民生，提高群众生存质量的必然选择
长期以来我国房价高位运行，给大部分公众买房造成了很大的压力，购房者经济负担越来越重。对于房价与家庭收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，而我国许多热点城市远高于这个比例。上海、北京的房价收入比甚至达到了16：1。随着城镇居民生活水平的提高，改善住房条件已经成为迫不及待的民生问题，而居高不下的房价，使得大部分社会公众买不起房或者虽然买了房但是同时背负着巨额债务，从而限制了社会公众追求生活条件的改善和生活质量的提高的迫切需要。房价的理性回归必将有助于满足社会公众必须要安家立业的刚性需求，如此方能改善公众的生活条件、提高人民群众的生活质量。
（三）我国房价理性回归是房地产市场健康、理性运行的必然趋势
房价的理性回归，是我国房地产市场健康平稳运行的前提和保障。我们必须承认我国房地产市场的确存在一定程度的泡沫，暴涨的房价从7000元均价上涨到12000元，广州只用了几个月时间，而此前从均价4000元涨到7000元，足足用了几年时间。房地产市场运行的不健康、不理性有目共睹。中国人民大学公共管理学院严金明教授说：“漠视房地产市场当前存在的泡沫现状，而奢谈房地产市场健康平稳运行，是站不住脚的。泡沫的逐步扩大，使得中国房地产市场正处于一个危险的境地。现在的问题不是有没有泡沫，而是如何将泡沫逐步消化，使之恢复到市场运行的安全边际上来”。由此可见，若要实现房地产市场健康、理性的运行必须规范房地产市场价格，尽量压缩房地产市场的泡沫水平，使房屋市场价格同公众的购买力、承受力相适应。房价的理性回归必将最终消除房地产市场上诸如炒房、炒地皮、捂盘惜售诸多不正常行为的发生。
三、通货膨胀背景下我国房价走向理性回归的政策效应
中央已经高度重视居民住房问题，而且正在采取切实可行的措施来规范房地产市场。具体来说，主要通过出台住房保障措施、土地政策、金融政策、税收政策等来调节房地产市场。因此，我国房价的理性回归从根本上说应归于制度原因和政策效应。
（一）有效的住房保障机制
加强对房价的宏观调控，建立有效的住房保障制度促进了房价开始向理性的回归。在政策层面上，中央调控住宅用地规模，保证土地供应，明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块，并确保这五类住房用地不低于居住用地的百分之七十，从而从住宅用地方面能够稳定房价上涨势头。在操作层面上，一方面，在房价较高、涨幅较快的城市，采取切实有效措施加大经济适用住房、限价商品房的供应，能够解决当地居民自住需求问题；另一方面，结合我国国情大力发展房屋租赁市场，健全房屋租赁服务体系能够缓解日益增大的住宅需求压力。以上措施的采取，很大程度上影响了房地产市场价格的下降。
（二）从紧的货币政策效应
货币政策对房价的影响是直接的。2008年中央经济工作会议给货币政策定了一个基调，就是“从紧”的货币政策，这样的政策意味着2008年将会比2007年更为严格的控制贷款规模，此举无疑勒住了房地产市场的脖子。继2007年10次上调存款准备金率之后，为落实从紧的货币政策要求，中国人民银行决定从2008年1月25日起上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点达到15%。“从紧”的货币政策将导致贷款难度的加大，无疑是抓住了房地产市场的命脉。对于炒房者来说，房价上涨空间毕竟是有限的，炒房者今后很难继续通过套取差价来获利，存款准备金的上调后，很多银行把第一套和第二套房贷的首付从以往的20%分别提高到了30%和40%，炒房的成本又在不断加大，贷款炒房以前似乎是一本万利，但现在稍有不慎就会变成一门赔本的买卖。炒房的少了必然影响到地产商资金回笼速度，势必会促进房价的下跌，促使房价更加理性地回归到公众能够承受的程度。
（三）从严的土地供给政策效应
2006年9月5日发出的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，我国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。这次土地制度改革旗帜鲜明地规定，对国家明令禁止建设的、违反土地管理法等有关法律、行政法规和国家政策的在建项目，要停止建设；对不符合环保规定、城市规划、项目审批等建设程序以及信贷政策等要求的在建项目，暂停建设，限期整改；对符合法律、行政法规和国家政策要求的在建项目，要在落实好项目建设条件的基础上，合理安排建设进度；对不符合法律、行政法规和国家政策要求的拟建项目，一律取消立项，严禁擅自开工建设。几道令牌的下发，对开发商来说，短期内可能会因为土地供应的不足造成房价的上扬，但长期来看，必将使那些违规用地的开发商将无所遁形，从而规范土地市场。土地市场管理完善势必带来房地产市场的规范和正常运作，房价回归也就成为必然。
（四）针对房价的税收调控政策取得实效
2006年5月24日，经国务院同意，国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，指出从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，以发挥土地增值税对房地产开发企业的调节作用。政府通过税收等手段加强对房地产开发企业的调节，在一定程度上抑制了炒房现象，清算土地增值税促进了集约用地。以超率累进税率的方式征收土地增值税，一方面，调节了纳税人的增值收入，缩小了收入差距；另一方面，在一定程度上遏制了房地产开发商盲目囤积土地和爆炒地价的行为，规范了土地和房地产市场交易秩序。
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