| 房市调整已成定局？ |
| 周景彤 2008-08-11 |
| 摘 要： |
受多种因素的影响，今年以来我国房地产业发展进入了一个关键时期，房价到底是涨还是跌成为全社会高度关注的话题。本文通过对影响房地产发展主要因素的分析，判断我国近期房地产价格的走势，认为，由于受到：经济增长和收入增长放慢，投机需求减少和保障性住房持续增加等因素影响，下半年房价调整的可能性很大，房价涨幅继续放缓甚至下降几乎不可避免。最后，文章对并对房地产业健康、平稳运行提出了政策建议。 |
| 关键词： |
房地产业，房地产价格，居民收入，保障性住房 |
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受多种因素的影响，今年以来我国房地产业发展进入了一个关键时期，房价到底是涨还是跌成为全社会高度关注的话题。本文通过对影响房地产发展主要因素的分析，判断我国近期房地产价格的走势，并对房地产业健康、平稳运行提出了政策建议。
一、调控政策效果初步显现，市场运行出现新变化
在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自2007年下半年以来，我国房地产市场运行出现了一些积极的新变化，市场供求状况有所改善，房价总水平高位盘整，部分城市房价出现回调，房地产业总体上正朝着宏观调控的预期方向发展。
（一）市场供求关系出现明显变化
供给增加，需求减少。针对房地产开发商高价拍地、囤地的现象，在2007年强化土地市场管理的基础上，今年国家继续加强对土地市场的监管。今年1月份，国务院下发了《关于促进节约、集约用地的通知》，严格执行闲置土地处置政策。明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。土地新政策出台和实施，不仅有效地遏制了开发商蓄意囤地的行为，许多城市住宅用地已经多次出现了流拍现象，而且还促使房地产商加快了对已占有土地的开发和利用。这就不难理解为什么今年以来，在价格涨幅放缓、成交量回落的同时，房地产开发商还会拼命加大房地产投资，使房地产投资保持高增长，尤其是住宅施工面积和竣工面积均出现加快增长。今年前4个月，房屋施工面积增长25.4%，增幅比上年同期提高了4.1个百分点，其中住宅施工面积增长27.2%，增幅比上年同期提高了5个百分点；房屋竣工面积增长19.5%，增幅比上年同期提高了9.1个百分点，其中住宅竣工面积增长20.2%，增幅比上年同期提高了10.3个百分点。
与供给较快增长相反，需求却出现了负增长。不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。今年1－4月，商品房销售面积增长－4.9%，增幅比上年同期回落了21.3个百分点，其中住宅回落了20个百分点；商品房销售额增长－1.5%，增幅比上年同期回落了31.5个百分点，其中住宅回落了29.7个百分点。
（二）房价涨幅高位回落
伴随着供求关系的新变化，今年以来房价继续保持高增长，但涨幅逐月回落。前5个月，房屋销售价格同比分别增长11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%，其中，新建普通商品住房价格同比分别增长13.5%、12.8%、12.1%、11.4%和10.6%；二手房的价格各月同比分别上涨11.9%、11.5%、11.1%、10.3%和8.8%。
根据国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市的调查，进入5月份，大城市和中等城市房价均出现了放缓迹象。全国35个包括直辖市、省会城市在内的大城市中，5月份房价环比指数上涨超过1的有3个，比4月份减少了4个；环比指数下降的城市有9个，比4月份增加了7个。环比涨幅最大的乌鲁木齐为1.1%，比4月份涨幅最大的银川低0.8个百分点；环比降幅最大的兰州为－0.8%，4月份降幅最大的深圳为－0.4%。从35个中等城市来看，5月份环比指数上涨超过1的城市有3个，与4月份基本持平；环比指数下降的城市也有3个，比4月份多1个。
房价涨幅高位回落，调控政策效应初步显现，但这并不表明房地产市场就是均衡的。事实上，本次房地产市场出现的新变化是“被动”调整的结果：供给方面，房地产商“被动”扩大供给。在国家土地新政策的作用下，开发商尽管面临资金紧张、销售萎缩等方面的压力，但还是不得不扩大商品房的投资和开发力度，增加供给；需求方面，消费需求“被动”减少。经过多年持续的高增长，高涨的房价使大部分有自住需求的购房者“望而却步”，导致真实有效需求急剧萎缩，从而压制了真实需求；同时，国家持续从紧的货币政策提高了投机者的交易成本，减少了投机预期，从而使房市投机需求有所抑制。
二、从影响因素看房市走势，房价调整似乎不可避免
针对前5个月以来房地产市场出现的一些新变化，房价是否出现“拐点”的讨论也越来越多。基本观点可分为两种：“否定论”认为，房价涨幅放缓并不能说明已经出现了拐点，况且全国70个大中城市，只有少数几个城市房价环比涨幅为负，国民经济持续向好、城市化、工业化等基本因素将使房地产景气得以继续；“肯定论”认为，拐点并非是一个点，而是一个趋势，从加快增长到涨幅下降再到绝对下降需要一个过程，涨幅放缓本身就是拐点的一部分。其实，讨论房市价格首先要界定清楚时间区间，如果不把时间范围界定一致，讨论房市价格则没有可比性，因而意义不是很大。我们在这里只讨论今年下半年的房市走势。总体看来，今年下半年，抑制房价的因素在不断增多，推高房价的因素在不断减少，因此房价调整可能不可避免。
（一）国民经济高位回落
受外需减弱、宏观调控等多种因素的影响，进入2008年，经济增长速度明显放慢，一季度经济增长10.6%，比上年同期回落1.1个百分点，尽管二季度的数据还未公布，但从四五月份的主要经济指标来看，二季度经济增速很可能继续回落。首先，净出口增长下降。由于外部环境改变，我国对外出口尤其是对美国出口增速明显回落，进口增长加快，对外贸易顺差减少。根据海关最新统计，前5个月累计贸易顺差为780.2亿美元，比去年同期下降8.6%，净减少73.2亿美元。其次，受银根紧缩、企业利润下滑、成本上升等因素的影响，固定资产投资增长回落的可能性很大。最后，受实际收入增长放慢、通胀压力居高不下等因素的影响，消费能否保持旺盛还有待进一步的观察。因此，预计下半年经济减速的可能性很大，房地产景气必然因此受累。
（二）股市暴跌引起居民资产缩水，居民收入增长放慢
截至6月12日，上证指数已由历史最高的6124点，一路下跌到2868点，跌幅超过50%，达到53%。目前中国证券市场开户数已超过1亿，股市暴跌，大部分股民家庭财富急剧缩水。也许有人认为，从理论上讲，股市暴跌对房市是利好。从资产组合的角度来讲，股市萧条可能使投资者将目光转向房市，对房市是利好。但截至目前，我们还未找到支持中国房市和股市之间存在典型的负相关的证据；相反，因为房地产和股市都具备资产的性质，股市所引发的金融动荡只会扩散和放大房地产金融风险。股市暴跌的负财富效应使众多家庭的财富大幅缩水，从而减少了对房产的有效需求。
另外，购房需求不仅与家庭财富的存量有关，也与家庭收入的流量紧密联系，因为大部分买房者的按揭贷款（月供）都需要由月收入来还。今年一季度，我国城镇居民人均可支配收入为4386元，同比增长11.5%，扣除价格因素，实际增长仅为3.4%。同时，由于宏观经济不确定性增大，人们对未来收入预期和支出更加谨慎。因此，财富缩水、收入及其预期下降，不仅降低了购房者的实际能力，而且也减弱了居民的购房意愿。
（三）货币政策持续收紧，投机需求明显减少
为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显。在持续从紧的货币政策的作用下，部分城市房价应声而下，深圳、广州、兰州等城市房价出现了降价潮，上海、北京等城市打折成风，各种促销活动更是应接不暇。随着已出台货币信贷政策的实施和效应的发挥，银根紧缩对抑制需求的效果将进一步显现。特别是在当前通货膨胀压力还未根本缓解之前，货币政策不但不会松动，而且有进一步收紧的可能性，这对中国楼市不能不说是又一道“紧箍咒”。
（四）地震加重了市场观望气氛
“5·12”汶川大地震在夺取了近7万人的生命、造成5000多亿元经济损失的同时，也使人们对房子的结构、质量、标准和材料等进行重估，对财富与生命进行反思，在反思过程中，在情况未明了之前，人们愿意选择等待和观望，而不急于出手。
（五）投资加快，供给增加
国家土地新政策将使房地产投资在未来几个月内继续保持较快增长，尽管增幅可能会降低。今年前4个月，房地产开发投资增长32.1%，增幅比去年同期提高了4.7个百分点，高于同期固定资产投资6.4个百分点。投资高增长将导致未来几个月房地产施工和竣工面积继续较快增加，房地产总体供给将继续增加。
（六）保障性住房持续增加
为了解决中低收入者的住房问题，近年来国家连续出台政策加大保障性住房建设。尤其是2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，简称“24号”文）发布以后，各地均加快了保障性住房建设步伐。如北京2008年有7万套廉租房、经济适用房进入市场；深圳推出保障性住房4.84万套；上海保障性住房建设面积将达到新开工面积的45%。随着各地政府保障性住房投资和建设力度的加大，将大大改善住房供给结构，满足中低收入家庭的住房需求。这将减少普通住宅的需求，从而进一步改善房地产市场的供求关系。
上述六个因素中前4个是需求因素，后2个是供给因素，但不论是需求还是供给，都是抑制房价上涨的因素。截至目前，我们还找不到具有说服力的推动房价上涨的影响因素。从总体判断，下半年房价调整的可能性很大，房价涨幅继续放缓甚至下降几乎不可避免。
三、政策取向：让房价回归合理区间
尽管今年房地产市场出现了积极变化，房价涨幅放缓，部分城市甚至下降，但与促进房地产健康发展、维护国家金融和经济安全的需要相比，与全社会的期望相比，房市调控依然“任重而道远”。笔者认为，下一步加强和改善房市调控需要注意以下几个方面的问题。
政策调控的出发点和落脚点是促使房价合理回归。不论是利率、信贷、土地、环保、产业哪方面的政策，宏观调控的目的并非打压楼市，更不是希望楼市崩盘，不是“一棒子打死”，而是为了促进楼市更加稳定、健康地发展，更好地发挥房地产业在拉动经济、解决就业、改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地产“过热”对金融和经济安全所带来的巨大风险。楼市调控应当把维护金融安全和普通消费者利益放在首位。
严格执行已出台的政策。调控效果的关键在于对已出台政策的落实，防止政策执行过程中出现的“部门化”，使执行效果大打折扣。针对近期深圳楼市出现的银行和开发商联手违规“救市”的现象，有关部门应当加大查处力度。
继续加大保障性住房的供给规模。安居是民生之本。满足全社会成员的多层次的住房需求，不仅是经济问题，更是重大的社会问题和政治问题。增加包括经济适用房、“两限”房以及廉租房在内的保障性住房建设、开发和供应，不仅能解决普通老百姓尤其是中低收入阶层的住房问题，而且对平抑整个房价也有显著作用。
尽早征收物业税。征收物业税，是国际上许多国家的通行做法。由于住房具有公共属性，占有过多的住房就是占有过多的公共资源主要是土地。而征收物业税（不动产税）可抑制过度需求，同时也是促进当前大量滞留在投资者或投机者手中的存量住房出售的有效手段。具体来说，我国征收物业税，不仅要对商业物业征收，而且也要对住宅物业征收；对第一套人均核定面积以内的可以考虑豁免，对拥有第二套以上的实行累进税制等等。
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