| 近期楼市新动向 |
| 杨阳 2008-04-21 |
| 摘 要： |
今年一季度国家为抑制房价过快增长，先后出台了多项调控措施，这在一定程度上引起了开发商的投资热情减退。继深圳、广州、上海等地部分楼盘价格松动后，京城楼市近来也悄然出现打折风。 |
| 关键词： |
房地产，银行信贷，资本市场 |
|
|
今年一季度国家为抑制房价过快增长，先后出台了多项调控措施，这在一定程度上引起了开发商的投资热情减退。继深圳、广州、上海等地部分楼盘价格松动后，京城楼市近来也悄然出现打折风。与以往狂涨坚挺的房价比，开发商们的降价打折行为和楼市的一些异动现象，是否意味着房地产市场的调整已经开始？
据国家发改委公布的数据显示，3 月份全国36 个大中城市住房价格总体回落。其中，二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%；普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。
“一次性付全款八折”、“买房送大礼”等打折风在京城悄然兴起。与开发商的暗自降价行为相反，楼市成交量持续低迷状况，市场观望气氛日益浓重。据北京市房地产交易管理网数据显示，今年2 月北京市二手房网上签约套数仅为1004 套，相比1 月份降幅超过50%，创下自去年7 月实行存量房网上签约以来的最低点。中国社会科学院专家认为，连续多次加息，再加上对第二套房的限制，经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房市的预期，北京楼市会变得有些理性。
2008 年曾经一度疯狂拿地、频争“地王”的开发商们，面对土地供应政策趋紧，普遍表现出热情不高。有些曾被业内人士认为可能成为新“地王”的住宅用地，都因参加投标的开发商少的可怜而以流标收场。
土地市场连爆冷门的现象也反映在广州、南京等地。随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，开发商开始正视大量拿地的风险。加之面临信贷紧缩形势，开发商资金链紧张，无疑是地块招标流产的最大原因。北京师范大学董藩教授认为，土地价格过高，将会严重透支未来的房地产价格。
SOHO 中国总裁潘石山乞认为，今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。这些困难包括：公司负债情况是否危机；同类住宅开发商之间竞争如何解决；面对保障性住房，自己的产品定位如何找准市场需求；从紧的货币政策将减少按揭贷款，如何应对其需求量的影响等等。
目前，银行信贷紧缩越来越明显，很多中小房地产公司已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被消减。一些开发商反映，房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。如今，传统的银行贷款之路难以走通，而国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资也相当困难。
信贷紧缩、房地产交易低迷的情况下，中国的个人按揭在2008 年初“艰难”上涨。商业银行数据显示，截至2 月底，中国的个人按揭量比年初增长了754亿元。但从大家最为关心的个人房贷数据来看，2月份个人房贷增量为70.89亿元，较1 月份的增量680多亿有了显著回落，同比2007 年2 月份的个人房贷300 多亿的增量则下降更多。
南京市房管局领导认为，政府针对房地产的本轮调控，表现出国家让利于民的价值取向。许多城市房地产税收近年来大幅增长，最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策，有利于扭转地方“以地生财”的税收格局，可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。
依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而IPO融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少，有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。
对于当前房地产市场出现的新动向，国务院发展研究中心的专家分析认为，原因是多方面的：一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力。
在楼市异常波动的过程中，政府的力量不能“缺席”。专家认为，政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在，房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难，需要政府建立多渠道的投融资机制，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。
2008 年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划中。显然，房地产政策向住房保障倾斜，比争论房价“拐点”是否到来更有价值，人们更期待一个平稳理性的房地产市场的到来。
对于今年以来中央加快督办全国各级城市限期公布未来几年的住房建设计划，业内普遍认为将对市场预期产生积极影响，因此地方应该积极配合。佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，政府明确未来一年甚至更长时间的住房建设计划，目的就在于稳定人心，使得房价能够与经济保持平稳一致的发展速度。 地方政府提前拿出能够达到中央调控目标的住房建设计划，也有利于中央实施有效的调控政策，使得中央的住房保障工作和中小户型政策的实施更加有效。
|
|
|
