| 中国需要尽快建立公租房制度 |
| 袁秀明 2010-02-09 |
| 摘 要： |
目前，中国的住房保障是根据收入情况分层次进行的。一般分为如下几个层次：最低收入者租用廉租房；低收入者可购买经济适用房；中低收入者可租用经济型租赁房（正逐步推出）以及购买限价房等，中高收入者的住房问题由市场解决。除廉租房外，限价房和经济适用房都是以直接出售的方式提供给保障对象，购买者拥有全部产权或者受限制产权。目前我国购买型保障住房政策实施中表现出的弃购问题、腐败问题、社会资源分配不公问题、国有资产流失及管理成本过高等问题，体现了我国现有住房保障制度存在较大缺陷。限价房与经济适用房制度和股市大小非、汇率双轨制以及煤炭等能源计划内外价格一样，是计划经济向市场经济过渡阶段的产物，其初衷很好，但是弊端显而易见。笔者认为，实行公租房（廉租房、低租房、公共租赁房）制度是解决中低收入者住房问题的根本途径。 |
| 关键词： |
公租房制度，住房保障，住房政策 |
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目前，中国的住房保障是根据收入情况分层次进行的。一般分为如下几个层次：最低收入者租用廉租房；低收入者可购买经济适用房；中低收入者可租用经济型租赁房（正逐步推出）以及购买限价房等，中高收入者的住房问题由市场解决。除廉租房外，限价房和经济适用房都是以直接出售的方式提供给保障对象，购买者拥有全部产权或者受限制产权。
然而，毋庸讳言，当前住房保障制度中也存在一些问题。经济适用房、限价房固然可以解决一些低收入者的购房问题，但是，其代价是高昂的。目前我国购买型保障住房政策实施中表现出的弃购问题、腐败问题、社会资源分配不公问题、国有资产流失及管理成本过高等问题，体现了我国现有住房保障制度存在较大缺陷。限价房与经济适用房制度和股市大小非、汇率双轨制以及煤炭等能源计划内外价格一样，是计划经济向市场经济过渡阶段的产物，其初衷很好，但是弊端显而易见。笔者认为，实行公租房（廉租房、低租房、公共租赁房）制度是解决中低收入者住房问题的根本途径。
一、公租房利于解决中低收入者住房问题，利于扩大消费
我国正在实施的廉租房政策，能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，包括廉租房在内的公共租赁房，是解决无力购房的中低收入者住房问题的根本途径。
廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。中国住房困难家庭比例较高，保障房的原则是低水平、广受益。把资源资金集中用到发展廉租房、公共租赁房上，能够建造更多的房屋，满足更多中低收入阶层住房的需要，也就是把有限的资源用得更有效率，在有限的财力内，中低收入人群的住房问题能够更好得到解决。廉租房符合过渡性住房的要求，可以为百姓节省大量资金，从而转向其他消费，或者进行储蓄，等到财力允许时，到市场购买商品房，改善自己的居住环境。
廉租住房不牵涉到产权的转让、分享、移交，行政与市场的边界划分得清清楚楚，几乎不存在寻租空间，因此，浑水摸鱼者也就失去了寻租的动力，当然其中也可能会有个别腐败现象，但是由于没有产权转移等因素，对社会造成的影响不会像经济适用房那么大。而且，由于租赁房不涉及产权问题，因而不涉及国有资产流失问题，也不涉及弃购等问题。同时由于不涉及购买的问题，所以没有较大的寻租空间，不会带来后续较大的麻烦和过高的监管成本。此外，廉租住房与市场边界清晰，不会冲击商品房市场。
租赁型住房保障制度不健全，使大批住房消费者不得不去购买商品房或政府推出的限价房、经济适用房，人们为了购买住房，大多数人不得不进行长期的储蓄，以便支付首付以及还贷。即使是够条件买经济适用房的低收入者也要尽其所能进行储蓄准备购房，本来他们收入就低，可由于不够享受廉租房的条件，只好攒钱买房。人们储蓄待购的行为，极大地挤出了对其他消费品的开支，抑制了人们日常的消费行为，不利于扩大内需。而大量公共廉租房的建设，使人们可以腾出大量的资金去进行其他商品的消费，有利于整个消费市场的拉动，促进经济增长。
大力建设公共廉租房，也有利于降低投资性购房的租金回报率，减少投机和投资性住房的需求，从而抑制高房价。此外，人们大量购房使房地产市场繁荣，但是对经济的拉动作用主要体现在钢铁、水泥、建材等生产性资料的投资增长方面，在这种情况下，经济的繁荣主要靠投资来实现。而如果大力建造公共廉租房，使人们减少为购买住房进行的巨额储蓄，这样将扩大一般性商品消费，使经济增长更多地靠内需和消费增长，从而有利于经济增长方式的转变。
二、解决我国中低收入者住房保障问题的对策建议
目前的关键问题是，一方面政府大量的资源消耗在建什么样的经济适用房、如何分配、如何监管等这些非常细致琐碎的问题上，另一方面是大批的农民工、大量新就业的大学生等低收入者享受不到政府在住房方面的照顾。若将建设经济适用房的大量资源投入到加强廉租房以及其他公共租赁房建设中去，会更有利于大多数低收入者住房问题的解决，能在更大程度上减少社会矛盾。实践证明，政府廉租房、公共租赁房等是政策扶持帮助低收入者解决住房问题的最好途径。
2008年中央为了拉动经济增长，拿出9000亿元建设经济适用房和廉租房。这项政策意愿很好，但是，经济适用房以远低于市场价格出售将会颠覆房市的价格体系，成为房市中的"大小非"，这实在是有悖于市场经济精神，让我们隐约看到了计划经济的影子。因此，这里的建议是：
（一）第一，取消经济适用房、限价房。
我国住房改革的目标是城镇居民个人从住房基本免费，到按一定比例购房，最终目标是实现住房商品化，意味着以政府补贴形式存在的经济适用房、限价房等其比例逐渐减少。从实践看，由于经济适用房申购条件苛刻，位置较为偏远，且购买后限制了其他消费，有些人宁愿租房住，也不愿购买经济适用房。
经济适用房似乎成为鸡肋，处于尴尬境地，其更涉及国有资产流失、高成本监管等问题。尽早将经济适用房改为公共租赁房租给急需住房的人们，能够更好地解决低收入者的住房困难。而这也不影响这些人在自身努力下，增加收入去购置更加满意的商品房。
加大保障房建设，首先是保障最低收入人群的住房需求以及农民工等低收入者的需求，但是如果保障房制度是政府补贴他们购买房子，这不是我国住房改革的初衷。尽早取消以购买方式出现的保障房，而代之以租赁式的保障房，符合大多数低收入者、政府以及市场三方的利益。实际上，买房是财产分配方式，已脱离了住房保障的性质。限价房与商品房对象接近，在房价下跌的情况下对商品房市场造成冲击。
（二）第二，建立以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系。
在制定住房保障计划时，应充分根据实际需要，有的放矢，大力发展廉租房、公共租赁房建设，大庇天下寒士，而不是拔苗助长，让没能力购房的人去努力购买房产，即使是低价，低收入者也要以一生的积蓄购买，增加了他们购房后生活的难度。以租赁房为主，不仅可以使城市低收入者免于为了购买经济适用房而去多方筹集资金，造成生活的困难，也避免了有些符合条件的家庭由于无力支付房款而出现弃购现象。而有些人可能终生都无购房能力，只能生活在政府提供的廉租房中。但是，有些人可以通过自身努力改变经济状况，很快进入购房者行列，到市场上去租赁或购买更高水准的房子。
（三）第三，公共租赁房可按一定标准设立三个等级。
首先，最低收入者、农民工享受廉租房；其次，低收入者以及原先符合经济适用房条件的家庭可享受低价租赁房；再次，最新就业而无购房能力的年轻人以及其他符合限价房等条件的人群可享受公共租赁房的安排。这三个层次，可以在面积、设施、租金等多方面有所不同。同时，将廉租房、公共租赁房既定位为政府保障房，也定位为市场过渡房，面积等标准可定得低一些。
着力加大租赁型保障房建设，减少及取消经济适用房，是房地产发展的一种必然趋势，这既是完善住房保障体系也是充分考虑民生的需要。但是，很明显，现有住房保障体系的复杂性必然决定了它监管成本的高昂，廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房，尽管照顾到多个群体，但是各类型之间界限的不清晰，操作的复杂性，分配成本的高昂性，将会冲淡它的最终政策收益。
分析显示，建立一套完善的以租赁为主体的住房保障体系，无论是对解决低收入者的住房问题，还是保障住房市场的健康发展，都是非常有益的。9000亿元保障住房的计划，是从投资拉动经济的角度来作出的决定，而不是从构建住房保障制度的角度来作出的决定，但是建立一个自足、完善、独立的住房保障制度体系，对百姓的安居乐业和稳定房地产市场都是极其重要的。
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