| 2007年住宅房地产增长预测及政策建议 |
| 王小广 2007-03-02 |
| 摘 要： |
我们对2007 年中国住宅房地产增长的基本判断是：2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长；房价将继续保持过快增长；普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢；住宅房地产实际上涨幅度大于全国平均值。针对这些判断，本文提出调控政策建议如下：尽快着手调整对房地产发展的长期产业政策，工业化完成前要长期抑制房地产增长；货币政策要继续偏紧；进一步完善房地产税收政策。 |
| 关键词： |
2007年，房地产业，住宅投资，房价，住宅需求，调控政策 |
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一、2007年住宅房地产过热仍将持续
（一）2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长
我们对2007 年中国住宅房地产增长的基本判断是：住宅投资继续过热，房价继续高位增长，但需求增长将进一步回落。
主要原因是：（1）在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。社会过剩资金（包括海外游资和国内游资）主要流入房地产市场。目前与房地产投资配套的资金超额率已经上升到40%，没有减弱的迹象，即资金面继续支持房地产的高投资。（2）一些房地产宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程。还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，都要采取各种变通的措施鼓励房地产发展，以抵挡中央宏观调控政策的影响。这会明显化解因国家对土地严控而造成的房地产开发土地供给不足的问题。（3）宏观调控对非房地产领域投资越有效（2006 年下半年实际效果比较明显），房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。（4）2006年以来人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。
当然，也有对房地产投资的限制因素存在：如我国股票市场2006年已走出了“长期低迷期”，进入新一轮快速增长期，2007 年股市的繁荣仍是可预期的。我们预期股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。
（二）房价将继续保持过快增长
特别是北京、青岛等沿海大城市房价将继续保持过快增长。主要原因有：（1）2007 年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。（2）房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。（3）在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。随着各地经济实用房的适度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落实会增加大量的经济型住房供给量，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢
房地产过热主要是因为投机需求快速增长，使住宅需求被过度放大，一些高收入群体把住宅作为主要的投资品进行炒作，结果是房价越来越高，导致房价收入比不断上升。2001 年全国商品住宅平均销售价格为2016.75 元/平方米，2005 年上升到2936.96 元/平方米，年均增长9.9%，2001-2005 年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%，如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，但实际情况是单套住宅面积最近几年大幅增加。根据建设部数据，2004年全国住宅套面积平均为135 平方米，而90年代单套住宅面积不过80-90 平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6 倍，2001年单套面积估计不过100 平方米，房价收入比为9.5 倍，短短四年房价收入比提高了3.1。
（四）住宅房地产实际上涨幅度大于全国平均值
上述数据是全国平均的数值，没经过加权平均，实际上大城市的住宅价格上涨速度比全国平均值要快得多，而且目前的房价统计数据反映的是新房交易价格，并不反映实际的房价水平，实际的房价增幅被严重低估，因此，房价收入比在许多大城市已经高得十分离谱。以北京为例，140 平方米的住宅，按房价8000元算，需要112 万元，而2005 年北京居民人均可支配收入17652.95 元，房价收入达20.5 倍，不过，这没有考虑存量二手房的单套面积，目前所有住房单套面积平均值估计在90 平方米左右，那么房价收入比为13.2 倍。如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自去年开始住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看的需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。我们认为，这种放慢将是中期性，现在主要是靠投机需求的支撑（对投资房地产高回报的预期）。随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长将进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。
二、调控政策建议
（一）尽快着手调整对房地产发展的长期产业政策，工业化完成前要长期抑制房地产增长
要从控制房地产投资过快增长入手，消除投资过度的“重要热源”。要尽快改变国家和地方政府对房地产发展的过度刺激政策，目前及今后相当长时间内（工业化完成之前）对房地产发展，国家应采取中性甚至适度偏紧的政策，特别是要放弃把房地产作为支柱产业的提法，只有当经济出现大的滑波时才可以对房地产采取临时性刺激政策。当前重点是打击市场操纵和违法违规行为，强化对房地产信贷风险的管理及加快完善房地产税收政策，抑制过度的投机需求。
（二）货币政策要继续偏紧
同时加大对房地产信贷的调整力度。要通过升息、提高存款准备金率等措施继续收缩货币供应量，减少货币的流动性；严格执行房屋封顶才能发放按揭贷款的政策规定，提高对土地抵押贷款的条件。为保证“90平方米占70%”政策的有效实施，对不严格执行这一政策的房地产商应限制其贷款，或加收惩罚性利息，相反优先保证严格执行这一政策的房地产商的贷款需求。
（三）进一步完善房地产税收政策
一是严格执行已出台的房地产税收政策，主要是防止税收的转嫁；二是应加快出台住房保有环节的税收政策，即不动产税，可按人均30平方米进行税收减税，超过部分征收保有环节税。可考虑对房地产业征收特别收益税（“暴利税”），降低房地产的利润率。
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